Por que está ficando mais difícil manter um teto sobre sua cabeça

Os americanos que desejam comprar ou alugar uma casa tiveram um ano difícil.

Os aluguéis subiram dois dígitos em algumas cidades. Enquanto isso, é a casa mais cara para comprar desde meados da década de 1980. As taxas de hipoteca excedem 6% e os preços das casas permanecem longe dos recordes que atingiram nos últimos meses, afastando muitos potenciais compradores de casas do mercado.

E embora haja alguns sinais de arrefecimento no mercado, não parece que haverá muito alívio no horizonte para os compradores de casas.

Um ano atrás, um comprador que cortou 20% no preço médio de uma casa para uma única família de US$ 363.800 e financiou o restante com uma taxa de hipoteca de 2,88% – a média na época – estava recebendo um pagamento mensal de US$ 1.208.

Hoje, um proprietário está comprando uma casa de preço médio, que agora é de $ 396.300, com uma hipoteca com uma média atual de 6,29% que pagará $ 1.960 por mês em principal e juros. Isso é um adicional de US $ 752 por mês.

Com a inflação elevando a maioria das despesas domésticas, poucos compradores em potencial podem arcar com esses pagamentos mensais mais caros.

Nos últimos cinco anos, o preço médio das casas aumentou 60%, enquanto a renda média aumentou menos de 15%, disse Andy Walden, vice-presidente de pesquisa empresarial da Black Knight, uma empresa de banco de dados de hipotecas.

“Os preços das casas estão totalmente fora de controle com os níveis de renda”, disse Walden.

Os americanos agora gastam mais de 35% de sua renda média nos pagamentos mensais do principal e dos juros dessa casa mediana recém-adquirida. Historicamente, os americanos gastavam quase 25% da renda média em pagamentos.

Para voltar a esse nível, disse Walden, uma combinação dessas coisas teria que acontecer: a renda per capita teria que crescer 40%, as taxas de hipoteca teriam que ser reduzidas pela metade, ou teria que haver uma queda de 30% no preço médio da casa.

Mas é provável que nenhuma dessas coisas aconteça tão cedo.

Parte do motivo pelo qual a habitação se tornou tão cara é que as baixas taxas de hipotecas registradas durante a pandemia de Covid-19 aumentaram a demanda por casas, o que, por sua vez, aumentou os preços. Com tantos compradores competindo por uma seleção limitada de casas à venda, guerras de lances e lances em dinheiro tornaram-se comuns, elevando os preços a níveis recordes.

Agora, os compradores estão lutando com uma combinação de aumento dos preços das casas e aumento das taxas de hipoteca.

“O ponto de dor veio quando as taxas voltaram ao nível de 6%”, disse Walden.

O outro lado da questão é a tela. Os compradores entusiasmados enfrentaram uma escassez nacional de moradias que levou tanto tempo para ser criada, resultando em um descompasso entre oferta e demanda que impulsiona os preços das casas.

Os Estados Unidos perderam cerca de 5,5 milhões de unidades habitacionais nos últimos 20 anos, pois as construtoras não conseguem acompanhar as tendências históricas de construção, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Se você adicionar a destruição de propriedades devido a demolições ou desastres naturais, entre outros, o déficit total pode estar mais próximo de 6,8 milhões nesse período.

A escassez de unidades é tão grande que levará mais de uma década para recuperar o atraso, segundo a NAR.

Mas mesmo que mais casas e apartamentos fossem construídos, não importaria a menos que as pessoas pudessem pagar por eles.

Em abril de 2021, a família teve que ganhar cerca de US$ 80.000 por ano para pagar a casa de preço médio com uma entrada modesta de 3,5%. Um ano depois, a renda exigida era de $ 108.000. Esse aumento de custo significa que cerca de 4 milhões de famílias de aluguel que poderiam ter comprado uma casa de preço médio no ano passado não podem mais fazê-lo doze meses depois, de acordo com o Harvard Joint Center for Housing Studies.

Sem uma casa para comprar, os inquilinos ficam parados, elevando ainda mais os aluguéis em um mercado já apertado.

Cidades na área de Sunbelt, como Phoenix e Austin, viram alguns dos maiores aumentos nos custos de moradia durante a pandemia. Em Miami, o preço de uma casa aumentou 33% em relação ao ano anterior e os aluguéis aumentaram 17% em relação ao ano anterior, de acordo com o Realtor.com. Mas a crise de acessibilidade está acontecendo em todo o país, em todas as regiões do país.

Quando os locatários atingem o valor máximo que podem pagar a cada mês, a propriedade da casa se torna ilusória, pois eles lutam para economizar para um pagamento inicial. Isso aumenta a diferença de riqueza e fecha a desigualdade entre aqueles que se beneficiam financeiramente da casa própria e aqueles que não o fazem. Também aumenta a diferença racial de propriedade da casa, com 72% dos americanos brancos possuindo uma casa, enquanto apenas 43% dos americanos negros possuem uma casa, de acordo com a NAR.

Há sinais claros de arrefecimento no mercado imobiliário. As vendas de casas caíram por sete meses consecutivos, à medida que o custo de compra e financiamento de uma casa aumentou, empurrando mais pessoas para fora do mercado imobiliário. Normalmente, à medida que a demanda seca, os preços caem e as taxas de hipoteca acabam se estabilizando.

Por enquanto, é provável que as taxas de hipoteca subam ainda mais à medida que o Federal Reserve continua a aumentar as taxas de juros em sua batalha para combater a inflação.

O Federal Reserve não especifica diretamente a taxa que os mutuários pagam em hipotecas. Em vez disso, as taxas de hipoteca tendem a acompanhar o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de 10 anos. Como os investidores antecipam um aumento das taxas do Federal Reserve, eles geralmente vendem títulos do governo, o que leva a rendimentos mais altos e, portanto, a taxas de hipoteca mais altas.

A maioria dos especialistas em política habitacional diz que construir um suprimento constante de casas novas e com preços moderados é essencial para resolver a crise de acessibilidade. Mas como essas casas não são tão lucrativas para os construtores quanto as casas maiores e mais caras, isso exigirá um esforço conjunto dos setores público e privado.

Em maio, o governo Biden anunciou um plano de ação de entrega de moradias para preencher a lacuna de acessibilidade e diminuir os custos de moradia. O plano visa aumentar a oferta de moradias populares, fortalecendo o financiamento federal existente e as áreas de estímulo para a reforma das políticas de zoneamento e uso do solo para construir moradias mais baratas. Também exige que os construtores adotem métodos de construção mais eficientes.

Mas nada disso é uma solução rápida, e parte disso requer ação do Congresso.

Separadamente, a Federal Housing Finance Administration, que supervisiona os gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac, anunciou planos neste verão para expandir as opções de financiamento imobiliário para compradores, particularmente os de cor, para preencher a lacuna racial da propriedade da casa. Esses programas incluem assistência de adiantamento, prêmios de seguro de hipoteca mais baixos e um sistema de relatório de crédito que leva em consideração o histórico de pagamento de aluguel.

Algumas dessas ideias, incluindo novos empréstimos de entrada zero sem custos de fechamento para compradores em certos bairros negros ou latinos, já existem.

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