Como as altas taxas de juros e inflação afetam os negócios do LIHTC | Revista de Finanças Habitacionais

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Taxas de juros mais altas podem afetar os acordos de crédito fiscal para habitação de baixa renda de muitas maneiras diferentes.
Em particular, taxas mais altas podem tornar os empréstimos mais caros e reduzir os rendimentos dos empréstimos, aumentando a pressão sobre os orçamentos de desenvolvimento.

“Primeiro, como as taxas de juros de curto prazo devem subir ainda mais e com o financiamento da construção assumindo a forma de dívida de taxa flutuante, nós e os credores da construção estamos exigindo juros mais altos para o período de construção assinando orçamentos de desenvolvimento”, diz Stephanie Kinsman. MD, Relações com Investidores, da Red Stone Equity Partners. Em segundo lugar, com o custo da dívida de longo prazo também aumentando, os projetos podem se beneficiar de menos retornos permanentes da dívida fixa. Para ajudar a limitar a exposição à taxa de juros, incentivamos nossos parceiros desenvolvedores a comprar um teto ou taxa fixa na dívida de construção com taxa flutuante onde fizer sentido e também para um acordo cosmético com uma almofada na taxa de juros perpétua até perto do fechamento, quando pode travar dentro.”

As taxas, que devem subir ainda mais este ano, podem ter outras implicações para as operações de crédito habitacional.

“À medida que os investidores começam a recalibrar suas barreiras de taxa interna de retorno (IRR), esperamos que um ambiente sustentável de taxas mais altas comece a criar um obstáculo nos preços das ações, pressionando ainda mais os orçamentos de desenvolvimento”, diz Todd Jones, chefe de produção em Boston. Problemas financeiros. “A disponibilidade de fontes estaduais, locais e outras de financiamento para preencher as lacunas de desenvolvimento será cada vez mais importante.”

Outros também apontam que os preços das ações podem ser afetados.

“Além das pressões sobre os orçamentos de desenvolvimento no nível da propriedade, instituições conjuntas que usam linhas de crédito-ponte em fundos multiinvestidores incorrerão em custos maiores, e oferecer aos investidores retornos mais altos será mais caro”, diz Tony Bertoldi. Chefe do CREA. “Se tanto as expectativas de rendimento quanto o custo de fornecer retornos aos investidores continuarem a aumentar, haverá mais pressão para baixo sobre os preços para os desenvolvedores.”

O Federal Reserve elevou sua taxa básica de juros em 0,75% em setembro, em um esforço para conter a inflação. Este foi o quinto aumento este ano, e o terceiro consecutivo um aumento de três quartos de ponto. Isso significa que a taxa básica de juros do Fed está entre 3% e 3,25%, com expectativa de que ultrapasse 4% até o final do ano.

Credores e credores têm “construído muita proteção para tentar calcular as taxas crescentes”, diz Amy Dickerson, diretora-gerente de relações com investidores da Hunt Capital Partners. Os dois não foram historicamente ligados, e não achamos que serão durante esse período. Se todos desejamos continuar com projetos para atender às necessidades da sociedade, então a precificação das ações terá que desempenhar seu papel junto com créditos adicionais e empréstimos em condições favoráveis”.

Os efeitos da inflação na indústria LIHTC são vistos principalmente no aumento dos custos de construção e operação dos empreendimentos.

“Em termos de custos de construção, estamos otimistas de que o pior já passou e que os preços dos materiais relacionados à construção começarão a se estabilizar nos próximos meses”, disse Bertoldi. “Os investidores estão priorizando ter contratos de construção totalmente licitados o mais próximo possível do fechamento para reduzir esse risco de preços e estão colocando mais ênfase nos requisitos de interconexão para empreiteiros gerais ou grandes submarinos para garantir que os construtores tenham os meios financeiros para lidar com flutuações de custos ou estouros. .”

As despesas operacionais também são revisadas. “Estamos analisando atentamente, como parte de nossa análise do negócio, as taxas de administração de imóveis, mas também os custos de serviços públicos, impostos sobre a propriedade e outros custos relacionados à administração que parecem estar aumentando”, diz Christina Tracey, diretora de relações com investidores da National Affordable Housing Trust.

Os desenvolvedores devem estar preparados para que os investidores realizem testes de estresse aprimorados para excessos e atrasos nos custos de construção e para o aumento das despesas operacionais, de acordo com Elizabeth Hebbard, diretora de desenvolvimento de capital da Massachusetts Real Estate Investment Corporation.

Preços das ações e medos do mercado


O preço médio pago por dólar de crédito foi de 88,9 centavos no último segundo trimestre, de acordo com a Pesquisa de Financiamento de Habitação Acessível aos assinantes. Isso está acima da média de 85 centavos no último trimestre de 2021.

O retorno dos investidores foi em média de 5,11% no segundo trimestre, próximo à média de 5,17% do final do ano passado. A grande maioria, 71% das 21 empresas LIHTC pesquisadas em agosto, espera que as taxas de crédito para desenvolvedores permaneçam estáveis, enquanto 29% esperam que os preços continuem ou caiam no segundo semestre deste ano. Nenhum dos sindicalistas esperava um aumento.
“No geral, esperamos que os preços do LIHTC permaneçam relativamente estáveis ​​até o segundo semestre de 2022”, diz Jason Gershwin, vice-presidente executivo da R4 Capital. “Embora os desenvolvedores de alguns projetos estejam buscando taxas de crédito mais altas para ajudar a compensar o aumento dos custos, e tenhamos visto licitações muito competitivas em alguns mercados elevando essas propriedades dos níveis que vimos em 2021, esperamos que os investidores reivindiquem o LIHTC com retornos de investimento semelhantes a aqueles entregues nos últimos 12 a 18 meses, o que deve manter os preços estáveis.”

As lacunas orçamentárias continuarão sendo um problema, à medida que os negócios pressionam para chegar à mesa de fechamento antes do final do ano.

“Estamos preocupados com quantas propriedades serão financeiramente viáveis ​​na ausência de apoio estadual, local ou outro”, diz Jones da Boston Financial. “Muitas transações estão sendo submetidas para aplicação com base nas premissas atuais do mercado, e muitas dessas premissas podem diferir materialmente no momento em que essas características são concedidas aos LIHTCs. Por esse motivo, será necessário que os desenvolvedores trabalhem com equipes experientes de desenvolvimento e financiamento que colaborará para identificar soluções nessas situações”.

A preocupação é conseguir acordos que funcionem com todas as partes na mesa de fechamento e o impacto que isso terá na produção geral de moradias populares, acrescenta Bertoldi, do CREA.

“Também estamos preocupados que os fundos de ajuda disponíveis nos níveis estadual e federal possam se esgotar e que, se os custos e as taxas de juros continuarem a subir, pode não haver fontes suficientes para acordos de lápis”, diz David Leopold. O vice-presidente sênior e presidente da Berkadia Affordable Housing também cita as lacunas orçamentárias como um problema, com alguns acordos provavelmente sendo empurrados para o próximo ano.

“Atrasos adicionais nas transações de 2022 serão transferidos para 2023, prejudicando a capacidade dos investidores de assinar novos negócios até que os pipelines existentes sejam liberados”, diz ele.

Muitos sindicatos do LIHTC também estão preocupados que a reforma do CRA possa ter um impacto negativo no mercado.

“Como uma organização sem fins lucrativos que trabalha exclusivamente com investidores motivados pelo CRA, a reforma do CRA está no topo da lista de observação da Merritt”, diz Ari Bilyak, presidente e CEO da Merritt Community Capital Corp. Espera-se que o teste de investimento reformule significativamente o cenário do LIHTC. Quando mudamos o mercado LIHTC de um mercado baseado em CRA para um mercado orientado ao lucro, podemos dar um golpe devastador nas grandes organizações que fazem muito mais do que fornecer um retorno econômico. Especificamente, organizações sem fins lucrativos como a Merritt, que alocam recursos significativos para atender às necessidades mais amplas de comunidades de baixa renda e do setor de habitação a preços acessíveis, podem ser prejudicadas”.

Embora as mudanças finais ainda não tenham sido determinadas, outros também apontaram preocupações de que a revisão do CRA poderia diminuir o apetite dos investidores.

“Os bancos representam cerca de 75% do mercado de ações de crédito fiscal e, se reduzirmos o incentivo para os bancos se envolverem, sem dúvida veremos menos investimento privado em moradias populares”, diz Julie Sharp, vice-presidente executiva da Merchants Capital.

Além de serem questionados sobre suas preocupações, os distribuidores foram convidados a compartilhar o que eles se sentem otimistas nos próximos meses.

Alguns líderes do LIHTC, incluindo Sharp, esperam que o Internal Revenue Service introduza diretrizes revisadas que permitirão que mais negócios usem a “renda média” à parte.

“Também estou otimista sobre a infusão de fundos estaduais e locais de recuperação financeira permitidos pela ARPA”, diz Sharp. “A recente diretriz do Tesouro sobre o uso de empréstimos de longo prazo como um mecanismo para implantar fundos do ARPA para apoiar as transações do LIHTC foi um divisor de águas que trará muitos projetos de lado e de volta ao fechamento.”

uma empresa Fechado no primeiro semestre de 2022 (em milhões) Projetos adquiridos no primeiro semestre de 2022
Aegon Gestão de Ativos 200 9
Capital da Aliança 273,7 18
Barcadia Residences a preços acessíveis 15,5 1
Finanças de Boston 561,7 34
Signatário 145 12
CREA 535 32
Investimentos de Crédito Habitação Institucional 457 29
Hunt Capital Partners 71 12
Massachusetts Housing Investmetn Corp. 46 7
Capital dos comerciantes 112,5 10
Merritt Community Capital Corp. 161,3 8
Fundo Nacional de Habitação Acessível 66,8 5
Corporação de Habitação de Ohio Capital 27,7 14
PNC . imobiliário 483,2 39
R4 Capital 386 21
Investimentos Residenciais Acessíveis Raymond James 618 45
Investimentos da comunidade RBC 452 26
co-proprietários da pedra vermelha 643,9 44
Áreas de Habitação Acessíveis 269 20
A Richman Group Affordable Housing Corp. 310 21
WNC 191,7 26
Fonte: pesquisa Al-Haramain, agosto de 2022

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