O primeiro esquema de financiamento habitacional justo da GSE: quatro questões-chave a serem observadas

Em 8 de junho, Freddie Mac e Fannie Mae, as duas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), lançaram seus primeiros esquemas de Fair Housing Funding (EHF). (Leia o plano de Freddie Mac e o plano de Fannie Mae.) O resultado seria “aumento da propriedade de casas sustentáveis ​​e oportunidades de aluguel para comunidades negras e latinas tradicionalmente desfavorecidas em todo o país”, disse Freddie Mac. Fannie Mae disse que trabalharia para “remover as barreiras para alcançar maior equidade na habitação… para ajudar os consumidores desfavorecidos a obter e, o mais importante, manter a casa própria e moradia de qualidade”. Os planos foram implementados com o objetivo de criar um novo grande programa social para idosos, comparável ao Programa de Metas de Habitação Acessível de Longo Prazo (de 1992) ou legislação mais recente do Duty-to-Service (DTS) (a partir de 2008). ).

O principal objetivo dos planos – reduzir as diferenças étnicas na propriedade de casas – é louvável. No entanto, a questão é se e em que medida os programas serão realmente fisicamente eficazes na redução das lacunas, o que só será implementado por um longo período de tempo. Com isso em mente, há quatro questões-chave que a indústria e outros observadores devem observar nos próximos anos para ver como os planos se desenvolvem estrategicamente, incluindo se os programas serão ou não bem-sucedidos.

Nº 1: Continuidade política da EHF. Planos

As metas de moradia popular e os programas sociais de ETED para IGEs estão estabelecidos na legislação do Congresso, o que significa que são exigências estatutárias impostas a ambas as empresas. No entanto, os requisitos do plano EHF não são; Ele decorre inteiramente da Federal Housing Finance Agency (FHFA), o regulador e mantenedor de GSEs, que emite orientações sobre proteções para as empresas produzirem e implementarem planos. Vale lembrar que o diretor do FHFA, desde junho de 2021, não é mais independente da gestão, mas pode ser demitido pelo presidente a qualquer momento. E isso pode acontecer já em janeiro de 2025, se um republicano se tornar presidente.

A primeira vez que um diretor da FHFA indicado pelos republicanos assume o comando, o programa da EHF está em grave perigo. O programa pode ser cancelado, com alguma justificativa razoável, ou pode ser reduzido novamente para ter um escopo muito limitado. Ou talvez, neste ponto, possa ter apoio político bipartidário suficiente para que um programa básico possa continuar a operar de uma maneira aceitável para ambos os partidos. Infelizmente, só descobriremos quando o partido na Casa Branca (e, portanto, o FHFA) mudar, talvez até por meio de vários ciclos de políticas, tornando essa uma questão extremamente abrangente a ser observada.

Nº 2: Robustez política e impacto dos SPCPs

Até recentemente, pouco se tinha ouvido falar de “Programas de Crédito de Propósito Especial” (SPCPs), um mecanismo raramente empregado da Lei de Oportunidades Iguais de Crédito de 1974. No entanto, é o núcleo dos novos planos de EHF. Freddy Mac diz que está comprometido em “explorar completamente o uso do Special Purpose Credit Framework para expandir o acesso ao financiamento hipotecário para comunidades minoritárias tradicionalmente desfavorecidas”. Fannie Mae diz que “espera que o primeiro ano do plano seja dedicado à identificação e liberação de três a cinco pilotos do SPCP”. Essa linguagem de exploração e experimentação reflete que não está claro como os SPCPs, com pouco histórico, operarão na prática ou qual será a probabilidade de seu impacto.

Independentemente disso, o foco nos SPCPs reflete um forte impulso do governo Biden para usá-los para lidar com a desigualdade racial. Na prática, esse lote é projetado para aproveitar os SPCPs em favor das famílias de cor como remédio para discriminações passadas. Isso foi anteriormente considerado questionável porque parece violar a proibição de discriminação de qualquer tipo do Fair Housing Act. No entanto, em 6 de dezembro de 2021, o Conselho Geral do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) emitiu um parecer de que, desde que determinados critérios sejam atendidos, a SPCP não violará as disposições antidiscriminação da lei. Assim, parece que os SPCPs exigem uma calibração muito cuidadosa por parte dos GSEs: projetar um programa que seja eficaz em ajudar famílias de cor (principalmente para aumentar sua taxa de propriedade de casas), mas fazê-lo de uma maneira que não viole as leis antidiscriminação. Só o tempo dirá se isso pode ser feito com sucesso em um programa de larga escala que pode afetar um grande número de famílias.

Obviamente, dada a natureza controversa desse tipo de programa, a decisão do Conselho Geral do HUD ou programas específicos da SPCP podem levar a ações judiciais que os contestem, alegando que eles, de fato, violam as leis antidiscriminação. (Um processo de natureza semelhante está em andamento, em relação ao Programa de Perdão de Dívidas para Agricultores Negros do Departamento de Agricultura.)

Semelhante à continuidade política dos planos descritos acima, uma vez que o presidente republicano tome posse e nomeie uma nova liderança no HUD, a recente decisão do SPCP também poderá ser revisada para reduzir ou eliminar efetivamente seu impacto. Portanto, o foco nos SPCPs pode ou não desaparecer dependendo do resultado da próxima eleição presidencial.

#3: O foco em raças específicas resultará em uma reação negativa?

O plano Fannie Mae EHF destaca imediatamente uma característica incomum: ele afirma claramente que se concentrará em proprietários e locatários negros, minimizando abertamente todas as outras famílias de cor. Isso pode ser controverso, pois os defensores de ascendência hispânica, asiática e nativa americana provavelmente sentirão que é injusto ser desqualificado ou tratado em uma base de segunda classe. De fato, em 13 de junho, um editorial do Wall Street Journal crítico do programa atacou especificamente esse aspecto. O plano de Freddie Mac é mais extenso, referindo-se a famílias negras e latinas, mas trata igualmente famílias asiáticas e nativas americanas como grupos esgotados.

De acordo com os dados mais recentes, a taxa de propriedade de casas para famílias negras é de 45,3%. Para famílias hispânicas, é um pouco melhor em 49,1%, e para famílias asiáticas, 59,4%. Para os nativos americanos, os dados não estão prontamente disponíveis, mas na última medição a taxa foi de cerca de 56%. Em comparação, a taxa de propriedade de imóveis não hispânicos é atualmente de 74%. Assim, todas as famílias de cor podem acreditar que o esforço direcionado para aumentar sua taxa de propriedade da casa é totalmente justificado.

Portanto, os defensores dos grupos étnicos excluídos agora enfrentam um dilema: permitir que os dois planos da EHF permaneçam incontestados ou lutar para expandi-los para todas as famílias não brancas como prioridades iguais. O caso mais importante seria se os grupos de defesa hispânicos desafiam o programa Fannie Mae, pois representam o maior grupo étnico da América, representando cerca de 19% da população. As objeções desses grupos de defesa ou de políticos em seu nome podem ser levantadas ruidosamente (por exemplo, realizando coletivas de imprensa ou ameaçando processos) ou discretamente (por exemplo, visitando o FHFA para reclamar que sua exclusão ou tratamento de segunda classe é injusto E à sua maneira , discriminatório).

O prazo para esta questão é quase instantâneo e os ursos estão sendo observados de perto.

#4: O foco continuará sendo na redução dos custos de fechamento?

Para compradores de casa pela primeira vez, os custos de fechamento de uma hipoteca podem ser significativos, muitas vezes mais do que o pagamento inicial exigido (que pode chegar a 3% para aqueles que se qualificam para alguns programas de IGE projetados para aumentar a propriedade da casa). No entanto, da melhor forma que posso dizer, a comunidade de políticas de financiamento habitacional não se concentrou no fechamento de taxas como uma barreira de habitação justa. Isso pode mudar, pois ambos os planos da EFH, apesar de suas outras diferenças, indicam que a redução da barreira dos altos custos de fechamento para ajudar a aumentar a taxa de propriedade de casa entre as minorias é uma prioridade.

No entanto, a questão é bem conhecida nos círculos de financiamento habitacional como sendo sensível. As maiores fontes de custos de fechamento de empréstimos financiados por GSE vêm de seguradoras de ações e hipotecas, ambas indústrias notórias por obter margens de lucro extraordinariamente altas e que se acredita terem um alto grau de proteção política devido ao lobby massivo e outras atividades de influência política. Na verdade, as duas indústrias são amplamente consideradas muito eficazes em influenciar o Congresso em particular, com esforços anteriores para cortar custos para os proprietários em grande parte malsucedidos.

Assim, o fato de que ambos os planos invocam especificamente o custo do seguro de título (e o plano de Freddie Mac também exige seguro de hipoteca) serve como um alerta para os setores que podem ser direcionados para limitar suas altas margens de lucro, pelo menos no que diz respeito aos empréstimos associados atividades. com E.F.H. Resta saber se as indústrias de seguros imobiliários e hipotecas aceitarão spreads mais baixos em empréstimos relacionados a EHF ou, temendo que este seja o início de um ataque mais amplo às suas margens de lucro mais altas, agirão agressivamente para proteger seus interesses.

Depois de mais de quatro décadas no setor bancário e financeiro, incluindo sete anos como CEO da Freddie Mac, descobri que levou muito tempo – muitas vezes várias décadas – para que os programas sociais em torno do crédito hipotecário se desenvolvessem e amadurecessem no que são hoje. Como os planos da EFH não são baseados em legislação específica, enquanto outros programas são, eles podem sofrer mais volatilidade à medida que as administrações democrata e republicana passarem pela Casa Branca. Acima estão quatro questões-chave em que os resultados direcionarão muito do que os planos serão estrategicamente para o futuro. Só posso desejar o melhor para o FHFA e dois GSEs que embarcam em uma jornada de longo prazo para desenvolver os planos EHF recém-anunciados, repletos de temas para pesquisa e pilotos para operar, em programas bipartidários estáveis, maduros e que esperamos ter sucesso em reduzir as diferenças raciais de propriedade de casas.

Três anos depois, a primeira comunhão industrial de Don Layton com nosso centro está chegando ao fim. No dia 1º de julho, começará o companheirismo em Centro Foreman da Universidade de Nova York. Para continuar lendo seus artigos e artigos, não deixe de conferir Inscreva-se na lista de e-mails deles.

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