Estamos entrando na próxima fase da desaceleração do mercado imobiliário – 3 coisas para esperar no futuro

Em junho, o presidente do Fed, Jerome Powell, deixou claro que o mercado imobiliário passaria por uma “reinicialização”.

“Eu diria que se você está comprando uma casa, ou alguém ou um jovem querendo comprar uma casa, você precisa de um pouco de Redefinir. “Precisamos voltar a um lugar onde a oferta e a demanda estejam juntas e onde a inflação caia novamente e as taxas de hipoteca caiam novamente”, disse Powell a repórteres.

Quando o banco central passar da flexibilização monetária para o aperto monetário, haverá um impacto em um setor sensível à taxa de juros, como o imobiliário. Esse impacto, é claro, será maior quando o aperto monetário vier após a classe de ativos – imóveis residenciais – ter subido 43% em pouco mais de dois anos. Powell admitiu isso com frequência em junho. No entanto, Powell não estava comprometido sobre se o choque de preços empurraria os preços das casas para baixo.

Avanço rápido para setembro, e não precisamos mais nos perguntar se a “reintegração de posse” das moradias afetará os preços das casas. Em junho, o mercado imobiliário dos EUA ainda estava nos estágios iniciais de um declínio acentuado na atividade imobiliária. Desde então, observamos um declínio significativo na atividade habitacional, incluindo vendas de casas e níveis de construção de casas. Mas à medida que os dados de agosto chegam, agora temos evidências claras de que a queda do mercado imobiliário passou da fase um (ou seja, uma queda acentuada na atividade imobiliária) e na fase dois (ou seja, queda dos preços das casas).

“Quanto mais tempo [mortgage] Os preços continuam altos, vemos que a habitação continuará a sentir e você terá esse modo de redefinição. E o mecanismo de redefinição de acessibilidade que deve ocorrer agora está em andamento [home] os preços. E assim, há muitos mercados em todo o país onde esperamos que os preços das casas caiam a uma taxa dupla”, diz Rick Palacios Jr., chefe de pesquisa da John Burns Real Estate Consulting, sorte.

Vamos dar uma olhada mais profunda nos três elementos que mudarão à medida que avançamos para a segunda fase da desaceleração do mercado imobiliário.

1. Spreads de correção de preços residenciais.

Veja este infográfico interativo na Fortune.com

Com as taxas de hipoteca subindo – de 3,2% para 6,3% este ano – especialistas do setor perceberam que isso causaria uma forte contração na atividade imobiliária. No entanto, muitos touros imobiliários acreditavam que isso não levaria a preços mais baixos. Em março, a Zillow chegou a prever outro salto de 17,8% nos preços das casas no próximo ano.

Os touros da habitação claramente entenderam errado. Dos 148 mercados imobiliários regionais monitorados pela consultoria imobiliária John Burns, 98 viram os valores das casas caírem em relação ao pico em 2022. Apenas 50 ainda estão no pico.

Em 11 mercados, o Burns Home Value Index* já caiu mais de 5%. Isso inclui uma queda de 8,2% nos valores das casas em São Francisco. Embora seja comum que os preços médios de tabela caiam nesta época do ano, não é incomum que os valores de casa ou “empresa” caiam devido à sazonalidade. Simplificando: a correção do preço da casa é Mais grave – e mais difundido – do que se pensava anteriormente.

Um grupo crescente de empresas de pesquisa – incluindo Moody’s Analytics, John Burns Real Estate Consulting, Zonda, Zelman & Associates – espera que essa correção de preços de imóveis continue até 2023. A Moody’s Analytics acredita que os preços de imóveis nos EUA podem cair 5%. Em mercados imobiliários altamente “sobrevalorizados”, a Moody’s Analytics acredita que as quedas de preços podem variar de 5% a 10%. Se surgir uma recessão, a Moody’s Analytics prevê que essas quedas de preços dobrarão. Mas mesmo esse cenário ainda seria menor do que a queda de 27% nos preços das casas nos EUA, do pico ao vale, que vimos entre 2006 e 2012.

Ainda existem algumas empresas que não acreditam que a correção do preço das casas – liderada pela pressão de acessibilidade do aumento das taxas de hipoteca – passará para 2023. Isso inclui a Zillow. O site de listagem de casas de Seattle reconhece que 62% dos mercados imobiliários devem sofrer declínios nos valores das casas no terceiro trimestre de 2022. No entanto, os economistas da Zillow preveem que apenas 28,5% dos mercados estão caminhando para declínios anuais entre agosto de 2022 e agosto de 2023.

2. A crise imobiliária logo se espalhará além da habitação.

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Em uma base anual, a desaceleração contínua no setor de habitação fez com que as vendas de casas novas e as vendas de casas existentes caíssem 29,6% e 20,2%. Empresas imobiliárias como Redfin, Realtor.com e Compass já demitiram trabalhadores. As construtoras estão cancelando projetos, enquanto alguns credores hipotecários estão falindo.

No entanto, a maior parte da dor financeira da crise imobiliária foi contida no setor imobiliário. Isso está prestes a mudar.

Pesquisadores do Goldman Sachs divulgaram recentemente um artigo intitulado “The Housing Decline: More Falls”. O banco de investimento prevê que o PIB habitacional dos EUA cairá 8,9% em 2022 e outros 9,2% em 2023. No período que antecedeu a Grande Recessão – que começou oficialmente em dezembro de 2007 – o PIB habitacional caiu 7,4% em 2006 e 21,4% em 2007.

Se o Goldman Sachs estiver certo, isso significa que as contrações no mercado imobiliário dos EUA em breve se estenderão à economia mais ampla. Isso não é surpreendente. Afinal, o Federal Reserve elevou a taxa de fundos federais em uma tentativa de desacelerar a economia.

À medida que os compradores de casas em todo o país interrompem sua busca por suas casas, isso está fazendo com que os construtores de casas se contenham. Isso reduz a demanda por coisas como geladeiras, madeira, janelas e tintas. Essas contrações econômicas devem, em teoria, ajudar a conter a hiperinflação.

“Ele Ela [housing] Não é o objetivo, mas [housing] É basicamente o objetivo”, disse Bill McBride, autor do blog Calculad Risk Economics sorte no início deste verão.

3. Os vendedores estão chamando.

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À medida que o boom imobiliário pandêmico desaparece neste verão, vimos um salto no estoque em todo o país. Em mercados de bolhas, como Austin e Boise, esse salto de ações foi de mais de 300% entre março e agosto.

Mas esse aumento no estoque já está desaparecendo.

As listagens ativas no Realtor.com aumentaram em 106.900 casas em maio. Isto foi seguido por 102.900 e 128.200 saltos em junho e julho. No entanto, isso desacelerou em agosto para apenas 31.900 em estoque. Para o restante do ano, a Altos Research espera que o estoque realmente diminua.

O que está acontecendo? Para começar, os vendedores entendem que os compradores acabaram pagando o maior valor em dólar. Em vez de receber menos, alguns vendedores estão simplesmente esperando que o setor imobiliário desacelere.

Há também um arquivo Taxa de bloqueio em vigor. A grande maioria das hipotecas existentes tem taxas abaixo de 5% – com uma parcela significativa mesmo abaixo de 3%. Se vendessem agora, abririam mão de sua taxa de hipoteca historicamente baixa. Esse salto no reembolso dificilmente é atraente para os compradores que estão subindo.

“Seria muito difícil fazer com que as pessoas desistissem dessas taxas insanamente baixas”, diz Palacios. sorte. Embora muitos especialistas do setor acreditem que um estoque apertado ajudará a evitar um colapso imobiliário, Palacios diz que não será suficiente para evitar uma correção no preço das casas.

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Esta história apareceu originalmente em Fortune.com

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