Como resolver a crise da habitação a preços acessíveis no oeste dos EUA | Adoçado

Gabriella Rico, Emily Hammer, Marie Storer, Cyandhara Bonet, David Erickson, Jennifer Hoffman, Jeff Mullins Lee Enterprises

sResolver a crise de acessibilidade da habitação no oeste dos Estados Unidos exige que as comunidades façam uma escolha: expandir mais, crescer mais alto ou parar de crescer.


Os preços das casas subiram nos últimos meses, pois a demanda por casas superou em muito a oferta. Atualmente, os Estados Unidos precisam entre 3,8 milhões e 5,5 milhões de unidades habitacionais para atender a demanda atual, diz o Center for Housing Finance Policy at the Urban Institute.

As causas – e possíveis soluções – dependem da opinião da pessoa que você procura.

“As pessoas falam sobre aluguéis de temporada, as pessoas falam sobre construtores gananciosos, proprietários ausentes e todo tipo de outras coisas”, disse Patrick Barkey, economista e diretor do Escritório de Negócios e Pesquisa Econômica da Universidade de Montana. “Há um milhão de histórias diferentes por aí.

Todos perguntam: ‘O que fizemos?’ Você está fazendo um monte de gente de repente? “

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Com o sonho americano da casa própria saindo do alcance de muitos compradores em potencial, as comunidades estão pensando em como reverter a tendência.

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A construção na periferia das cidades permite terrenos maiores em terrenos mais baratos.

Os construtores de casas podem construir casas a preços acessíveis porque podem ser construídas em grandes quantidades em terrenos comprados em grandes quantidades.

Os materiais são adquiridos para várias casas simultaneamente, reduzindo custos, e as comunidades podem ser divididas entre casas à venda e condomínios.

Os compradores de casa pela primeira vez podem viver em uma comunidade com vizinhos semelhantes.


Dor dos inquilinos: o peso da crise habitacional atinge pessoas que nem querem comprar casas

“Como as casas são muito semelhantes ou até idênticas, você pode se sentir igual aos seus vizinhos no processo de desenvolvimento da pista”, diz Emily Medlock, do Homedit, um site de recursos online para proprietários. “Não há ‘acompanhar os vizinhos’ quando todos estão em igualdade de condições.”

Ampliar a acessibilidade significa arrasar terrenos abertos e criar longos deslocamentos para aqueles que não podem viver nas áreas urbanas em que trabalham.

Essas duas imagens de satélite do Google Earth mostram como era o sudeste de Phoenix em 2000 e depois em 2020. A área experimentou uma quantidade significativa de expansão urbana ao longo das duas décadas. Deslize o círculo no meio da imagem acima para ver a diferença.

Há também um impacto no abastecimento de água nos estados do oeste, especialmente no sudoeste, e a necessidade de um carro para ir ao trabalho.

Em Idaho, onde a população cresceu mais do que em qualquer outro estado ocidental nos últimos cinco anos, muitos trabalhadores precisam se mudar de cidades próximas porque não podem pagar nada mais perto, diz Vanessa Fry, diretora interina da política de Idaho. Institute, um grupo de pesquisa da Boise State University.

Mais trabalhadores de serviços, garçons, professores e enfermeiros dirigindo longas distâncias todos os dias tem um efeito irreversível sobre a terra, mas a troca é menos cara para os compradores e, para os desenvolvedores, muitas vezes se mudam para uma cidade ou município faminto por desenvolvimento quando os núcleos urbanos rejeitam eles.

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Além de casas personalizadas, a maioria dos desenvolvedores precisa de várias unidades para fazer o balanço funcionar.

Eles podem construir, mas edifícios altos inevitavelmente irritam os vizinhos que não querem bloquear suas vistas e têm medo de aglomeração ou barulho.

“Not In My Backyard”, ou oposição NIMBY, está atrasando projetos de casas em todo o país em uma média de 7,4 meses, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas e o Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar.

Supondo que se contorne a oposição do vizinho, os regulamentos para a construção de moradias não são baseados na velocidade.

“Ainda temos que descobrir como o lado privado pode trabalhar com o lado do governo para manter os custos baixos”, diz Brian Bonnenfant, do Centro de Estudos Regionais da Universidade de Nevada em Reno.

Ele diz que reduzir os regulamentos seria um grande passo.

Um estudo realizado pela Associação Nacional de Construtores de Casas em 2021 indica que as regulamentações governamentais adicionam um aumento de cerca de 24% no custo total da construção de uma nova casa.

Eric Bucci, dono da construtora New Rock Homes em Longview, Washington, bem como das localizações RE/MAX em Longview e Chehalis, Washington, disse que os padrões de energia verde do governo estão dificultando a capacidade dos moradores locais de comprar casas, especialmente no mercado apertado de hoje.

“Estou no mercado imobiliário há 25 anos e estamos vendo cada vez mais regulamentações, o que equivale a mais custos”, disse Bucci. “A casa própria está saindo das mãos de mais e mais pessoas.”

Bucci disse que cerca de quatro de seus clientes no condado de Lewis, Washington, não podem mais pagar suas casas planejadas devido às mudanças no código de construção do estado que entraram em vigor em fevereiro de 2021 e exigem recursos domésticos de redução de energia, como bombas de calor, que tendem a custar mais na frente de fornos ou aparelhos de ar condicionado.

Em abril, o Washington State Building Code Board também aprovou a autorização de edifícios comerciais e muitos edifícios multifamiliares para fazer a transição do uso de equipamentos e espaços de aquecimento de água movidos a gás natural para dispositivos elétricos, como bombas de calor. A lei está prevista para entrar em vigor em 2023.

O Urban Institute diz que menos regulamentações ajudarão a construir mais casas, além de suspender as restrições de empréstimos para condomínios e casas alternativas, como casas pré-fabricadas, pré-fabricadas, painéis ou pré-fabricadas.

“Sabemos quais são as soluções”, disse Boninfante. “É só, como podemos fazer isso sem destruir bairros existentes, sem gentrificação, sem fazer o governo entrar em colapso?”

nenhum crescimento

Declarar uma cidade ou vila “cheia” sem espaço para crescer é uma ideia atraente para alguns.

“Não existe uma comunidade ‘não crescendo'”, diz Shane Phillips, planejador urbano e especialista em políticas em Los Angeles.

Cidades e subúrbios nos Estados Unidos passaram décadas mentindo para si mesmos: ‘Se não planejarmos o crescimento populacional, as pessoas escolherão outro lugar para morar.’

As comunidades desejadas que não mudam suas políticas para encorajar mais moradias só verão os preços das moradias e os aluguéis continuarem a subir.

Exemplos no Ocidente incluem San Francisco, Los Angeles e Boulder, Colorado.

Na década de 1960, Boulder estabeleceu um cinturão verde ao redor da cidade para desencorajar a habitação em encostas ou margens da cidade e reduzir a população. Lugares como Seattle e São Francisco impuseram tantas restrições à construção de moradias, em nome da proteção do meio ambiente, que seus mercados estão entre os mais caros do Ocidente.

Agora eles enfrentam centenas de acampamentos de sem-teto que apareceram nas sombras de torres altas.

Analistas dizem que o crescimento sem que seja aceito ou planejado não será um bom presságio para comunidades menores que experimentaram aumentos populacionais desde a pandemia.

“Quanto mais rápido você crescer sem planejar, piores serão suas estradas, pior será a água”, disse Laura Jones, coordenadora de habitação em Rapid City, Dakota do Sul. “Tudo fica mais caro e tudo é afetado. Aí se torna um lugar onde você não quer mais morar.”

Phillips diz que as cidades têm duas opções: aumentar o estoque de moradias ou reduzir as casas e aumentar os preços das casas.

“Infelizmente, muitos lugares ainda escolhem o segundo lugar, devido à grande situação dos locatários, das gerações mais jovens e daqueles que não tiveram a sorte de nascer de pais ricos”, diz ele.

A Agência de Proteção Ambiental se referiu a Oakland, Califórnia, como uma cidade que adotou mais moradias em parceria com a comunidade.

Hismen Hin-Nu Terrace é um empreendimento de 1,5 acres em uma mercearia abandonada em uma área de desastre. O desenvolvimento ajudou a revitalizar o bairro com 92 casas de aluguel acessíveis, um centro comunitário e espaço comercial em uma importante rota de ônibus.

O designer do projeto engajou os membros da comunidade em oficinas interativas de design, e materiais de acabamento ecologicamente corretos foram selecionados junto com varandas e janelas para permitir que os moradores monitorassem a rua e melhorassem a segurança.

O espaço comercial inclui um centro de educação infantil, escritórios sem fins lucrativos, uma loja de conveniência e um mercado para fornecedores locais e startups.

A arte ao ar livre financiada pelo National Endowment for the Arts estimulou o desenvolvimento em bairros próximos, incluindo novas casas e a renovação de restaurantes locais.

“O planejamento não deve mais ser uma ferramenta para aqueles que querem apenas evitar mudanças; em vez disso, o planejamento pode e deve ser uma ferramenta para construir sociedades justas para todos”, diz a American Planning Association.

Nota do editor: Esta história faz parte de Squeezed Out, uma série da Lee Enterprises focada na crescente crise imobiliária no Ocidente.

Entre em contato com a repórter Gabriella Rico em grico@tucson.com

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