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Grande resfriado: Baringway agora diz que os preços das casas em Sydney podem cair até 30%

À medida que a crise imobiliária na Austrália se espalha pelo mercado imobiliário, um banco de investimento está alertando que os preços das casas podem cair mais forte e mais rápido do que quase todo mundo espera – especialmente em Sydney.

Depois de promover um interesse renovado na atividade nacional de leilões, a CoreLogic diz que o negócio vendedor-comprador está desaparecendo, enquanto uma grande corretora de hipotecas alerta que o volume de compradores da primeira casa já caiu abaixo da média do contrato.

Uma visão estéril dos valores das casas em Sydney

Primeiro, o banco de investimento Barrenjoey (que significa bebê canguru) diz que a acessibilidade da habitação australiana está em níveis recordes, mas que isso está elevando as taxas de juros e pode ajudar a resolvê-lo, especialmente em Sydney.

Preços de imóveis em Sydney

Em nota aos clientes, Barrenjoey alertou para “grandes dores” no post para alguns dos principais mercados imobiliários, já que os mutuários altamente alavancados começam a sentir o peso das mudanças sísmicas nas taxas de juros.

O banco diz que agora espera uma queda total de 25% nos preços das casas em Sydney, mas acrescentou que, se o RBA cair em movimentos acima do esperado, poderá reduzir os preços das casas em Harbour City em até 30%. .

Até agora, tanto a inflação quanto as taxas usadas para combatê-la superaram em muito as expectativas aqui e em outros lugares do mundo.

O colapso projetado de Baringay em Sydney avalia um terço completo é novamente mais do que o economista-chefe da AMP Capital e realista imobiliário absoluto Shane Oliver alertou desde julho.

“Acho que é um ótimo momento para os compradores de imóveis em estágio inicial comprarem agora”, disse Luisa Sangira, principal corretora do Zippy Financial Group, à Stockhead.

“Especialmente em Sydney, porque vimos uma grande queda nos preços desde o ano passado.”

Talvez a diversão ainda nem tenha começado.

Em dados preliminares de leilões divulgados na segunda-feira, a CoreLogic informa que há cerca de 2.190 leilões nas capitais combinadas, acima dos 1.918 leilões da semana anterior e 1.672 leilões desta época do ano passado – tornando-se a semana de leilões mais movimentada desde o final de junho.

Mas, ao mesmo tempo, o Australian Bureau of Statistics Lending Indicators para julho mostra que o número de novos compromissos de empréstimos para os primeiros compradores de casas foi de 8.338 – bem abaixo da média. década A média foi de 8.787 e representa quase metade do volume de engajamento desde que os novos compromissos de empréstimo para os primeiros compradores de casas atingiram o pico em janeiro de 2021.

De fato, Sanghera diz que em pouco menos de 10 meses, a atividade do primeiro comprador de imóveis se deteriorou em ritmo acelerado e já está de volta aos níveis pré-pandêmicos.

De acordo com Sanghera, o governo de Morrison, o esquema da HomeBuilder para combater a pandemia mudou o cenário para a tímida participação do primeiro comprador de casa.

“Uma grande proporção dos 113.000 pedidos provavelmente eram compradores de primeira viagem, ansiosos para aproveitar ao máximo o dinheiro do subsídio disponível”, diz ela.

Sanghera também alertou para a fraca atividade de proprietários-investidores com um ambiente de altas taxas de juros, criando “muitas oportunidades” para potenciais proprietários antes de uma temporada de vendas de primavera muito diferente.

“Isso agora pode parecer contra-intuitivo, mas são os proprietários em potencial que estão tendo menos problemas com empréstimos no momento, porque estão emprestando ‘peles limpas’, por assim dizer”, disse ela. “Os mutuários com carteiras existentes geralmente enfrentam desafios de empréstimos no momento, mas não tantos para as pessoas que solicitam seu primeiro empréstimo à habitação.”

No entanto, a CoreLogic acredita que a demanda por financiamento habitacional entre os proprietários residentes Não Os primeiros compradores de imóveis (ou seja, os compradores posteriores, conhecidos como desenvolvedores, mudanças e descontos) parecem ser um pouco resilientes em um ambiente de preços crescentes.

“Usando os dados de financiamento imobiliário da ABS até julho, podemos ver como diferentes grupos de compradores estão reagindo à desaceleração do mercado.

Comparação de Financiamento de Habitação para Primeiros Compradores e Compradores e Investidores Posteriores:

Preços de imóveis em Sydney
Via CoreLogic

O gráfico mostra o financiamento habitacional garantido por cada grupo para abril de 2022, quando o valor nacional da habitação atingiu o pico.

Desde que o ciclo de aperto de preços começou em maio, os investidores e os primeiros compradores de imóveis têm lidado com quedas muito mais rápidas no financiamento imobiliário garantido do que os compradores subsequentes.

Isso pode ocorrer porque os compradores subsequentes são menos sensíveis a taxas de juros mais altas. Usando a venda de uma casa existente para financiar sua próxima compra de casa, os compradores posteriores provavelmente precisarão contrair menos dívidas do que os primeiros compradores e, portanto, serão menos afetados pelo aumento de preço, diz Elisa Owen, chefe de pesquisa australiana da CoreLogic .

Ao mesmo tempo, um investidor diversificado em seu jardim provavelmente também será mais sensível a aumentos de preços.

“Embora os investidores possam compensar as despesas de pagamentos de taxas de juros mais altas como uma dedução fiscal, os investidores geralmente são mais eficientes do que os operadores históricos e têm taxas de hipoteca inerentemente mais altas”.

Uma viagem rápida pela pista do dinheiro

É assim que os volumes de empréstimos entre diferentes grupos mudaram em comparação com outras desacelerações desde 2004 (a ABS Lending Data Series começou em 2003).

“A principal diferença entre os tipos de compradores em relação às desacelerações históricas é que a demanda por financiamento do primeiro comprador de casa tem sido tradicionalmente mais resiliente por meio de oscilações de baixa, com uma ligeira queda na demanda e, durante alguns períodos, AumentaOwen diz.

Owen argumenta que os compradores de casas e os investidores subsequentes no mercado imobiliário australiano viram um “declínio mais pronunciado” na demanda por financiamento habitacional inicialmente por meio da volatilidade descendente.

Mas ela concorda que, desta vez, para os compradores de imóveis em estágio inicial, a desaceleração do mercado está se configurando de maneira um pouco diferente.

Isso ocorre porque a atual desaceleração foi em grande parte o resultado de taxas de hipoteca mais altas, afetando a acessibilidade da habitação (de uma perspectiva de pagamento de hipotecas). Os pagamentos de hipotecas para a compra da primeira casa podem realmente ser maiores do que eram quando os valores atingiram o pico em abril, devido à taxa de caixa ter subido 225 pontos base desde então, diz Owen.

A menos que haja um impulso repentino por parte do governo albanês para ajustar alguns dos fatores de preços imobiliários no mercado local, o enigma do primeiro comprador de casa é simples.

“Embora existam esquemas em andamento disponíveis, como o programa ‘Ajuda a Comprar’ e a ‘Garantia da Primeira Casa’ – é improvável que esses esquemas criem o aumento na demanda por compradores da primeira casa que os esquemas temporários fizeram no passado. os atuais programas de primeiro comprador de casa tem restrições sobre o número de vagas por ano e a renda máxima.”

Owen diz que o plano de pandemia do HomeBuilder estava longe de ser a primeira preliminar do governo federal para estimular os primeiros compradores de casas durante esse tipo de desaceleração no mercado.

Notavelmente, o “Pagamento do primeiro comprador de casa” de outubro de 2008 a dezembro de 2009 forneceu até US$ 14.000 adicionais para compradores de primeira casa qualificados. Compradores de casas, com 16.753 empréstimos garantidos em abril de 2009.”

A segunda razão pela qual o empréstimo do primeiro comprador de casa se manteve estável ou até aumentou durante as oscilações anteriores é que os preços mais baixos também reduzem o “obstáculo de depósito” para os primeiros compradores de casa.

“O obstáculo do depósito é um problema amplamente restrito aos compradores de primeira viagem e, à medida que os preços dos imóveis caem, o obstáculo à economia inicial para os primeiros compradores de casas também diminui”, disse Owen à Stockhead.

Falando ontem de manhã, Jonathan Kearns, chefe de mercados domésticos do Reserve Bank of Australia, alertou que, embora as taxas de juros mais altas tendam a reduzir os preços dos imóveis – “há muita incerteza sobre a escala” e até o momento.

Estas são suas bandeiras vermelhas:

  • Aumentos nas taxas de juros reduzem o valor presente da renda futura e apertam os prazos dos empréstimos, de modo que taxas de juros mais altas reduzem o valor dos imóveis residenciais e comerciais, assim como fazem com outros ativos que têm fluxos de renda futuros
  • A resposta aos preços imobiliários tende a ser alongada, ocorrendo ao longo de anos em vez de meses, então porque outros fatores de preços também mudam nesse meio tempo, não podemos separar o impacto final nas taxas de mudanças nas taxas de juros.
  • Os preços dos imóveis são influenciados por muitos outros fatores – como aluguéis futuros e aversão ao risco dos compradores – que também podem ser afetados pelas taxas de juros.

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