Como os compradores e investidores reagirão aos preços mais baixos da habitação?

  • A demanda por habitação para compradores e investidores que não são a primeira casa permaneceu estável
  • Para os compradores da primeira casa, está em baixa
  • Isso ocorre apesar do fato de que o FHB tende a se sair bem durante as recessões, à medida que o “obstáculo do depósito” é superado.

À medida que a desaceleração do setor imobiliário se espalha pelos mercados, a atividade entre compradores e vendedores diminuiu.

No entanto, a demanda por financiamento habitacional entre os proprietários de imóveis que não são os primeiros compradores de casas – incorporadoras, mudanças e redutores – permaneceu um pouco resiliente em meio a um ambiente de preços crescentes.

Os dados de financiamento habitacional do Australian Bureau of Statistics (ABS) até julho revelaram a mudança no valor dos empréstimos por três setores diferentes – primeiros compradores de casa – e compradores e investidores subsequentes.

O gráfico abaixo mostra a variação do valor em relação a abril de 2022, quando o valor da casa nacional atingiu o pico.

Desde que o ciclo de aperto das taxas de juros começou em maio, os compradores e investidores de primeira viagem viram um declínio mais rápido no financiamento habitacional do que os compradores subsequentes.

Variação do valor do crédito por setor – valor mensal face a abril de 2022

Fonte: ABS, CoreLogic

Esses dados podem ser porque os compradores subsequentes são menos sensíveis a taxas de juros mais altas porque têm patrimônio em suas casas existentes.

Os investidores são mais sensíveis, apesar de poderem compensar pagamentos de juros mais altos como deduções fiscais. A razão para isso é que eles são mais eficazes do que os proprietários ocupantes.

O que aconteceu no passado?

A análise da CoreLogic analisou como os volumes de empréstimos mudaram em meio a recessões históricas desde 2004.

A principal diferença é que a demanda por financiamento do primeiro comprador da casa tem sido tradicionalmente mais resiliente durante as crises. Houve uma ligeira diminuição da procura, que até aumentou em determinados períodos.

Tanto os investidores quanto os compradores subsequentes viram uma queda maior na demanda por financiamento habitacional durante a desaceleração inicial.

Valor mensal do financiamento garantido durante as oscilações do mercado imobiliário nacional, por tipo de comprador

valor mensal noivo
Fonte: ABS, CoreLogic

Elisa Owen, chefe de pesquisa residencial da CoreLogic Australia, observou que a razão pela qual o empréstimo do comprador de primeira casa permanece estável durante as crises é o dobro.

“Primeiro, incentivos governamentais para os primeiros compradores de casas foram introduzidos por meio de alguns desses declínios”, observou Owen.

Notavelmente, o “Pagamento do primeiro comprador de casa” de outubro de 2008 a dezembro de 2009 forneceu até US$ 14.000 adicionais para compradores de primeira casa qualificados. Compradores de casas, com 16.753 empréstimos garantidos em abril de 2009.”

Em segundo lugar, Owen disse que o preço mais baixo ajuda os compradores de casas a superar o “obstáculo do depósito” mais facilmente.

“O obstáculo do depósito é um problema amplamente limitado aos compradores de primeira viagem e, à medida que os preços dos imóveis caem, o obstáculo à economia inicial para os compradores de primeira viagem também diminui”, disse ela.

Perspectivas dos compradores

Então, o que vai acontecer agora?

Como essa desaceleração é um pouco diferente para os compradores da primeira casa, é difícil saber o que vai acontecer.

Esta desaceleração atual foi resultado do aumento das taxas de hipoteca, que afetam a acessibilidade, de uma perspectiva de reembolso de hipotecas.

Conforme relatado pela CoreLogic ANZ sobre Acessibilidade da Habitação, os pagamentos de hipotecas para pagamentos da primeira casa provavelmente serão mais altos devido ao aumento de 2,25% na taxa de caixa desde então.

“A atividade de compra de primeira casa pode aumentar durante a crise se houver novas concessões ou incentivos especiais que entrem em jogo durante a crise”, disse Owen.

“Embora existam esquemas em andamento disponíveis, como o programa ‘Ajuda a Comprar’ e a ‘Garantia da Primeira Casa’, é improvável que esses esquemas criem a demanda por compradores da primeira casa, como os esquemas temporários fizeram no passado. os atuais programas de primeiro comprador de casa têm restrições quanto ao número de vagas por ano e à renda máxima.

E os investidores?

Espera-se que a demanda de longo prazo aumente entre os investidores, pois há maior certeza sobre o caminho das taxas de hipoteca.

“Isso (também) ocorre porque as condições do mercado de aluguel continuam fortes, com mais demanda por aluguel esperada como retorno da migração”, acrescentou Owen.

“Os retornos totais dos aluguéis estão tendendo a subir, com os aluguéis subindo na maioria das cidades, enquanto os valores das moradias tendem a cair.”

Para os compradores subsequentes, parece que eles continuarão a dominar o mercado de hipotecas e compras, respondendo historicamente por 48% dos empréstimos mensais para compra de casas.

“No curto prazo, isso pode representar uma parcela maior do que o normal de transações, já que os compradores da primeira casa e a demanda dos investidores são mais sensíveis ao aumento das taxas de hipoteca”, disse ela.

“Como mencionado anteriormente, os compradores posteriores não enfrentam o mesmo obstáculo de depósito que os primeiros compradores de imóveis, e a grande quantidade de patrimônio que alguns proprietários acumularam nos últimos anos pode ser um incentivo para alguns negociarem, reduzirem ou se realocarem. .

“Mas este segmento de compradores relativamente resilientes provavelmente verá um declínio gradual na atividade, desde que as taxas de juros subam.”

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