Bancos que desembolsam empréstimos sem verificar as condições de construção não podem forçar os compradores de casas a se recuperarem: Tribunal Superior de Karnataka

Em uma importante decisão, um juiz do Tribunal Superior de Karnataka decidiu que se os bancos cometessem erros no curso de seus negócios e incorressem em perdas, o mutuário pobre que desejasse ter seu próprio abrigo não poderia ser colocado em risco.

A decisão, proferida pelo juiz Krishna S Dixit, deu um vislumbre de esperança a um grande número de compradores de casas que enfrentam ações coercitivas de instituições financeiras para obter empréstimos, mas que não pagaram seus empréstimos devido a atrasos em mostrar a posse de seus apartamentos por desenvolvedores.

Os compradores de casas alegam que este é o primeiro caso em que receberam proteção contra quaisquer ações coercitivas tomadas pelo banco, e o construtor foi obrigado a pagar ao banco os projetos atrasados ​​sem onerar os compradores de apartamentos.

Trata-se do projeto habitacional Mantri Webcity da Mantri Developers Private Limited em Bangalore, onde o desenvolvedor lançou mais de 1.600 apartamentos. Centenas de compradores de casas haviam reservado um apartamento por volta de 2014 sob um esquema pré-EMI, também chamado de esquema de empréstimo pré-aprovado ou esquema de subsídio, violando as diretrizes do RBI e do NHB de 2013.

A Punjab National Housing Finance Limited (PNBHFL) desembolsou o empréstimo ao desenvolvedor em nome dos compradores quando o desenvolvedor fez um pedido sem confirmar as etapas de construção.

O desembolso do empréstimo foi uma violação da circular emitida pelo Reserve Bank of India (RBI), que exige que bancos e empresas de financiamento habitacional verifiquem as etapas da construção antes que quaisquer fundos sejam entregues ao desenvolvedor.

As três partes – o comprador, a incorporadora e o banco – firmaram um contrato de empréstimo tripartido e uma de suas cláusulas dizia que se o comprador quisesse desistir, o valor total seria reembolsado pela incorporadora.

Insatisfeitos com o ritmo lento de desenvolvimento, vários compradores decidiram retirar suas reservas do projeto e relataram isso tanto ao PNBHFL quanto ao desenvolvedor.

Além dos empréstimos, eles também fizeram alguns pagamentos do próprio bolso e pediram ao desenvolvedor para recuperá-los. Na rejeição do desenvolvedor, eles apresentaram uma reclamação ao RERA que instruiu o desenvolvedor a pagar no prazo de 30 dias ou então cobrará 10,25% de juros.

A Agência Reguladora de Imóveis de Karnataka também ordenou que o desenvolvedor liquidasse o empréstimo que foi arquivado em nome dos compradores de casas para PNBHFL com todas as suas parcelas mensais e juros, se houver. Quando o desenvolvedor não cumpriu as diretrizes do RERA, o PNBHFL iniciou procedimentos coercitivos de recuperação de empréstimos à habitação contra os compradores de casas.

Cerca de 30 compradores de imóveis foram ao Tribunal Superior onde seu advogado, advogado sênior CK Nandakumar, referiu-se às várias cláusulas do acordo tripartido e argumentou que o acordo impõe uma obrigação ao desenvolvedor de devolver o valor recebido da PNBHFL, bem como os compradores.

No entanto, o banco argumentou que tanto o comprador como o originador são solidariamente responsáveis ​​pelo reembolso dos empréstimos.

“A leitura consolidada das diversas cláusulas do acordo tripartite mostra que mesmo quando a alienação fiduciária é cancelada e, como resultado, a obrigação de serviço da dívida dos mutuários evapora-se no vazio, e o interesse da agência credora é protegido, desde que o O empréstimo à habitação não foi liberado para o incorporador até que fosse apurado”, disse a Suprema Corte. A construção do apartamento em etapas.

Ela acrescentou: “No entanto, o não cumprimento de tais cláusulas de salvaguarda, devido à liberação imprudente de um empréstimo sancionado, mesmo na ausência de qualquer construção no local, não poderia colocar em risco os mutuários, tal liberação é feita com o consentimento do interessado. mutuários, no entanto”.

O advogado sênior Adi Hola, que representou a PNBHFL, argumentou que o empréstimo foi desembolsado para o desenvolvedor apenas nas instruções dos compradores e, portanto, eles deveriam ser impedidos de processar o desenvolvedor.

O juiz rejeitou o argumento, dizendo que em qualquer operação de empréstimo desse tipo, “os banqueiros tomam o consentimento dos mutuários como precaução para liberar o valor em favor dos desenvolvedores. Isso não enfraquece a proteção para eles sob o arranjo básico , ou seja, o acordo tripartido.”

Em sua decisão, o tribunal impediu o PNBHFL de tomar quaisquer medidas coercitivas contra os compradores de casas e orientou o RBI, National Housing Bank, PNBHFL e TransUnion CIBIL Limited a processar as reivindicações dos compradores de casas “para reformular as pontuações CIBIL e emitir um Certificado de Pagamento Indevido de acordo com com a lei no prazo de sessenta dias”.

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