Blog gráfico: Fannie Mae, os objetivos de Freddie Mac para habitação multifamiliar

FHFA propõe nova metodologia e benchmarks para as metas de Fannie e Freddie para habitação multifamiliar em 2023-2024

Esta semana, a Federal Housing Finance Agency (FHFA) publicou uma nova metodologia e níveis de referência para as metas de habitação multifamiliar da Fannie Mae e Freddie Mac para 2023 e 2024.

A regra proposta especifica uma porcentagem das aquisições anuais de empréstimos multifamiliares patrocinados pelo governo (GSEs) a serem acessíveis para cada uma das três categorias diferentes:

  • A meta de baixa renda seria de 61%,
  • Uma submeta de renda muito baixa seria de 12% e
  • A submeta pequena, multifamiliar e de baixa renda seria de 2%.

O FHFA não está propondo nenhuma alteração nos critérios básicos que definem as residências multifamiliares elegíveis para crédito sob os objetivos habitacionais desta regra proposta.

Como isso é diferente dos objetivos do GSE 2022?

Em dezembro de 2021, a FHFA estabeleceu metas de habitação multifamiliares de um ano para 2022 com base no número total de casas acessíveis em propriedades multifamiliares financiadas por empréstimos hipotecários adquiridos por GSEs a cada ano. Isso foi feito em resposta à incerteza do mercado causada pela pandemia do COVID-19. Em 2022, a meta de baixa renda do GSE era de 415.000 residências (em comparação com 315.000 em 2021); 88.000 submetas de baixa renda (em comparação com 60.000 em 2021); e 23.000 sub-alvos multifamiliares pequenos e de baixa renda para Freddie Mac e 17.000 para Fannie Mae (em comparação com 10.000 para ambos os GSEs em 2021).

Ao limitar as metas multifamiliares a apenas 2022, a FHFA agora pode usar os dados mais recentes disponíveis ao definir as metas de 2023-2024 – dados que devem incluir quaisquer mudanças significativas causadas pela pandemia de COVID-19 e levar em consideração a dinâmica de mercado potencialmente em mudança.

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Os benefícios da regra proposta

De acordo com a regra proposta, os GSEs continuarão a relatar o número de residências multifamiliares adquiridas a cada ano, incluindo dados sobre residências em cada uma das três categorias de renda listadas acima. Para atingir essas metas, cada GSE deverá garantir que a porcentagem de residências acessíveis atenda ou exceda o padrão.

A mudança na porcentagem é útil porque a metodologia atual para medir as metas de habitação multifamiliar não incentiva ou exige que as GSEs continuem a contrair hipotecas lastreadas por casas qualificadas para metas depois que as GSEs comprarem hipotecas suficientes para atender aos níveis mínimos de referência numérica. Os níveis de referência com base na porcentagem proposta exigirão que as empresas de GSE continuem apoiando o mercado de habitação acessível enquanto aumentam as aquisições de hipotecas, em vez de reduzir seu foco potencial no suporte a propriedades multifamiliares acessíveis uma vez que os níveis mínimos de referência digital sejam alcançados, de acordo com a FHFA.

No entanto, os percentuais de referência para GSEs 2023-2024 estão todos abaixo dos níveis de desempenho de 2021, conforme mostrado no gráfico acima. A meta de baixa renda para o GSE 2023-2024 seria de 61%, a submeta de renda ultrabaixa seria de 12% e a submeta pequena, multifamiliar e de baixa renda seria de 2%. Em comparação, os níveis de 2021 para a Fannie Mae foram de 69% para aqueles com baixa renda, 15% para aqueles com renda muito baixa e 2,6% para aqueles com baixa renda de famílias pequenas – todos acima dos benchmarks de 2023-2024. O mesmo vale para o Freddie Mac em 2021, quando rendeu 68,7% para pessoas de baixa renda, 16,2% para ultrabaixa renda e 5,9% para famílias pequenas de baixa renda.

Conforme descrito na regra proposta, o FHFA estabeleceu benchmarks mais baixos em relação ao desempenho de 2021 devido ao “ambiente crescente de taxas de juros e aos desafios adicionais que as empresas enfrentam atualmente em um mercado competitivo, sem reduzir o foco das empresas na acessibilidade”.

Período de comentários, mantenha-se informado

A FHFA abriu um período de comentários de 60 dias que termina em 17 de outubro, durante o qual as partes interessadas podem enviar comentários sobre esta regra proposta. Os comentários devem ser enviados através do site do FHFA ou para a seção de Tarefas e Objetivos de Habitação do FHFA.

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