Como resolver a crise da habitação a preços acessíveis | notícias locais

Nota: Esta história faz parte de Squeezed Out, uma série da Lee Enterprises focada na crescente crise imobiliária no Ocidente. Em toda a região, os custos associados ao aluguel ou compra de imóveis aumentaram, forçando muitos indivíduos e famílias a redefinir o significado de casa. Mais de uma dúzia de repórteres, fotógrafos e editores de todo o Ocidente contribuíram para este projeto.

sResolver a crise de acessibilidade da habitação exige que as sociedades façam uma escolha: expandir mais, crescer mais alto ou parar de crescer.

Os preços das casas subiram nos últimos meses, pois a demanda por casas superou em muito a oferta. Atualmente, os Estados Unidos precisam entre 3,8 milhões e 5,5 milhões de unidades habitacionais para atender a demanda atual, diz o Center for Housing Finance Policy at the Urban Institute.

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As causas – e possíveis soluções – dependem da opinião da pessoa que você procura.

“As pessoas falam sobre aluguéis de temporada, as pessoas falam sobre construtores gananciosos, proprietários ausentes e todo tipo de outras coisas”, diz Patrick Barkey, economista e diretor do Escritório de Negócios e Pesquisa Econômica da Universidade de Montana. “Há um milhão de histórias diferentes por aí.

Todo mundo pergunta: ‘O que nós fizemos? Você está fazendo um monte de gente de repente? “

Com o sonho americano da casa própria saindo do alcance de muitos compradores em potencial, as comunidades estão pensando em como reverter a tendência.

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A construção na periferia das cidades permite terrenos maiores em terrenos mais baratos.

Os construtores de casas podem construir casas a preços acessíveis porque podem ser construídas em grandes quantidades em terrenos comprados em grandes quantidades.

Os materiais são adquiridos para várias casas simultaneamente, reduzindo custos, e as comunidades podem ser divididas entre casas à venda e condomínios.

Os compradores de casa pela primeira vez podem viver em uma comunidade com vizinhos semelhantes.

“Como as casas são muito semelhantes ou até idênticas, você pode se sentir igual aos seus vizinhos no processo de desenvolvimento da pista”, diz Emily Medlock, do Homedit, um site de recursos online para proprietários. “Não há ‘acompanhar os vizinhos’ quando todos estão em igualdade de condições.”

Ampliar a acessibilidade significa arrasar terrenos abertos e criar longos deslocamentos para aqueles que não podem viver nas áreas urbanas em que trabalham.

Essas duas imagens de satélite do Google Earth mostram como era o sudeste de Phoenix em 2000 e depois em 2020. A área experimentou uma quantidade significativa de expansão urbana ao longo das duas décadas. Deslize o círculo no meio da imagem acima para ver a diferença.

Há também um impacto no abastecimento de água nos estados do oeste, especialmente no sudoeste, e a necessidade de um carro para ir ao trabalho.

Em Idaho, onde a população cresceu mais do que em qualquer outro estado ocidental nos últimos cinco anos, muitos trabalhadores precisam se mudar de cidades próximas porque não podem pagar nada mais perto, diz Vanessa Fry, diretora interina da política de Idaho. Institute, um grupo de pesquisa da Boise State University.

Mais trabalhadores de serviços, garçons, professores e enfermeiros dirigindo longas distâncias todos os dias tem um efeito irreversível sobre a terra, mas a troca é menos cara para os compradores e, para os desenvolvedores, muitas vezes se mudam para uma cidade ou município faminto por desenvolvimento quando os núcleos urbanos rejeitam eles.

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Preencher os cantos dos terrenos urbanos vagos com casas é uma alternativa à expansão.

Mas, além das casas personalizadas, a maioria dos desenvolvedores precisa de várias unidades para fazer o balanço funcionar.

Eles podem construir, mas edifícios altos inevitavelmente irritam os vizinhos que não querem bloquear suas vistas e têm medo de aglomeração ou barulho.

“Not In My Backyard”, ou oposição NIMBY, está atrasando projetos de casas em todo o país em uma média de 7,4 meses, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas e o Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar.

Supondo que se contorne a oposição do vizinho, os regulamentos para a construção de moradias não são baseados na velocidade.

“Ainda temos que descobrir como o lado privado pode trabalhar com o lado do governo para manter os custos baixos”, diz Brian Bonnenfant, do Centro de Estudos Regionais da Universidade de Nevada em Reno.

Ele diz que reduzir os regulamentos seria um grande passo.

Os requisitos de estacionamento, por exemplo, exigem que os desenvolvedores comprem mais terrenos ou construam uma garagem de estacionamento cara.

Alternativamente, incentivos poderiam ser oferecidos aos construtores ao longo dos corredores de trânsito, disse Bonnefante. Dessa forma, eles podem criar projetos de desenvolvimento com menos vagas de estacionamento porque os moradores não precisarão necessariamente contar com um carro.

Outras ideias incluem mudar a estrutura de taxas para que os desenvolvedores não tenham que pagar adiantado, mas sim depois de construir e operar as unidades.

Em algumas comunidades, leis ou decretos bloqueiam os incentivos à construção de moradias populares com incentivos fiscais tradicionais para isenções de taxas.

O Arizona, por exemplo, proíbe a aplicação de moradias populares. Então Tucson está oferecendo aos desenvolvedores um aumento para construir núcleos urbanos como incentivo.

No nível federal, uma disposição do plano da Casa Branca para construir mais casas é recompensar as jurisdições que reformam as políticas de zoneamento e uso da terra com pontuações mais altas em certos subsídios federais.

A National Home Builders Association estima que as regulamentações impostas por todos os níveis de governo representam mais de 40% dos custos de desenvolvimento multifamiliar.

Entre os regulamentos: requisitos de zoneamento, códigos de construção, taxas de impacto, padrões de projeto, requisitos de terras públicas.

O Urban Institute diz que menos regulamentações ajudarão a construir mais casas, além de suspender as restrições de empréstimos para condomínios e casas alternativas, como casas pré-fabricadas, pré-fabricadas, painéis ou pré-fabricadas.

“Sabemos quais são as soluções”, disse Boninfante. “É só, como podemos fazer isso sem destruir bairros existentes, sem gentrificação, sem fazer o governo entrar em colapso?”

As autoridades locais podem fazer mais para envolver os moradores sobre a necessidade de mais moradias e reconhecer as preocupações sobre os efeitos.

Parceiros da comunidade empresarial, Inc. , uma organização sem fins lucrativos que defende mais moradias, tem estas sugestões para jurisdições locais:

Envolva a comunidade desde o início e com frequência, à medida que os planos de desenvolvimento surgem e melhoram.

Recrute e mobilize os heróis da comunidade que ajudarão a divulgar a ideia para amigos e vizinhos.

Desenvolver materiais que destaquem o benefício compartilhado que a comunidade desfrutará devido ao desenvolvimento.

Atender aos interesses legítimos dos membros da comunidade, como a localização do corredor de entrada ou o projeto do edifício para melhor se adequar à comunidade existente.

Compartilhe planos de desenvolvimento e forneça exemplos de projetos anteriores para que os moradores possam apreciar a qualidade.

Crie um ponto focal em torno do desenvolvimento da equipe e torne essa pessoa visível e disponível para a comunidade.

“Com o aumento das tensões, os defensores da habitação tiveram que ser mais criativos para aliviar as preocupações dos moradores – muitas vezes expressas em termos de necessidades de estacionamento, congestionamento de tráfego causado pelo aumento da densidade e crescimento da comunidade fora de sincronia com o caráter do bairro ou a paisagem do horizonte que pode ser afetada . com o novo empreendimento residencial do outro lado da rua”, diz a organização. “À medida que os defensores de soluções de políticas e programas aumentam, perdemos a oportunidade de mudar a narrativa sobre por que a moradia é importante; o que significa “moradia acessível”, por que a moradia é uma preocupação pública comum e o que precisa ser feito para resolver esse problema.”

nenhum crescimento

Declarar uma cidade ou vila “cheia” sem espaço para crescer é uma ideia atraente para alguns.

“Não existe uma comunidade ‘não crescendo'”, diz Shane Phillips, planejador urbano e especialista em políticas em Los Angeles.

Cidades e subúrbios nos Estados Unidos passaram décadas mentindo para si mesmos: ‘Se não planejarmos o crescimento populacional, as pessoas escolherão outro lugar para morar.’

As comunidades desejadas que não mudam suas políticas para encorajar mais moradias só verão os preços das moradias e os aluguéis continuarem a subir.

Exemplos no Ocidente incluem San Francisco, Los Angeles e Boulder, Colorado.

Na década de 1960, Boulder estabeleceu um cinturão verde ao redor da cidade para desencorajar a habitação em encostas ou margens da cidade e reduzir a população.

“O efeito foi reduzir a população da cidade à hiperelite, enquanto trabalhadores essenciais vivem do outro lado do cinturão verde”, escreveu Max Holleran, professor de sociologia da Universidade de Melbourne, em um recente artigo convidado no Washington Publicar. “O espaço aberto circular de Boulder parece um colar de esmeraldas, apreciado apenas por aqueles que podem viver nas proximidades.”

Lugares como Seattle e São Francisco impuseram tantas restrições à construção de moradias, em nome da proteção do meio ambiente, que seus mercados estão entre os mais caros do Ocidente.

Agora eles enfrentam centenas de acampamentos de sem-teto que apareceram nas sombras de torres altas.

Analistas dizem que o crescimento sem que seja aceito ou planejado não será um bom presságio para comunidades menores que experimentaram aumentos populacionais desde a pandemia.

“Quanto mais rápido você crescer sem planejar, piores serão suas estradas, pior será a água”, disse Laura Jones, coordenadora de habitação em Rapid City, Dakota do Sul. “Tudo fica mais caro e tudo é afetado. Aí se torna um lugar onde você não quer mais morar.”

Phillips diz que as cidades têm duas opções: aumentar o estoque de moradias ou reduzir as casas e aumentar os preços das casas.

“Infelizmente, muitos lugares ainda escolhem o segundo lugar, devido à grande situação dos locatários, das gerações mais jovens e daqueles que não tiveram a sorte de nascer de pais ricos”, diz ele.

A Agência de Proteção Ambiental se referiu a Oakland, Califórnia, como uma cidade que adotou mais moradias em parceria com a comunidade.

Hismen Hin-Nu Terrace é um empreendimento de 1,5 acres em uma mercearia abandonada em uma área de desastre.

O desenvolvimento ajudou a revitalizar o bairro com 92 casas de aluguel acessíveis, um centro comunitário e espaço comercial em uma importante rota de ônibus.

O designer do projeto engajou os membros da comunidade em oficinas interativas de design, e materiais de acabamento ecologicamente corretos foram selecionados junto com varandas e janelas para permitir que os moradores monitorassem a rua e melhorassem a segurança.

O espaço comercial inclui um centro de educação infantil, escritórios sem fins lucrativos, uma loja de conveniência e um mercado para fornecedores locais e startups.

A arte ao ar livre financiada pelo National Endowment for the Arts estimulou o desenvolvimento em bairros próximos, incluindo novas casas e a renovação de restaurantes locais.

“O planejamento não deve mais ser uma ferramenta para aqueles que querem apenas evitar mudanças; em vez disso, o planejamento pode e deve ser uma ferramenta para construir sociedades justas para todos”, diz a American Planning Association. “Uma estratégia de divulgação pode orientar os planejadores a envolver o público e as principais partes interessadas em conversas sobre necessidades de moradia, demanda e tendências, bem como as consequências da inação”.

Entre em contato com a repórter Gabriella Rico em grico@tucson.com

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