O ambiente desafiador de empréstimos hipotecários começou a melhorar?

Consultores de hipotecas dizem que a pior crise de crédito pode ter passado, mas ainda é difícil para os mutuários.

Novas regras de empréstimos responsáveis, retorno do Banco da Reserva dos rácios de empréstimo para valor (LVRs), que limitam a quantidade de empréstimos que os bancos podem fazer para mutuários com menos de 20% de depósito, e um rápido aumento nas taxas de hipoteca mudaram o ambiente de empréstimos tardiamente ano passado. .

O acesso a empréstimos não é mais fácil, pois os bancos e outros credores impuseram mais escrutínio aos pedidos de empréstimos à habitação – especialmente para aqueles com um pequeno depósito.

Consultores de hipotecas disseram que os credores estavam anteriormente rejeitando empréstimos que eles forneceriam, e houve relatos de pessoas sendo recusadas com base em coisas como gastos excessivos com um cachorro.

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Isso levou o governo a fazer uma série de mudanças nas regras de empréstimos da Lei de Contratos de Crédito e Financiamento ao Consumidor (CCCFA) nos últimos meses, embora os bancos tenham dito que não foram suficientemente longe.

As mudanças incluíram a exclusão de poupança e investimentos das despesas, removendo a cláusula de “excedente razoável” se o credor aplicasse reservas e ajustes adequados nas receitas e despesas, e orientando quando é “óbvio” que o empréstimo é acessível.

Agora, pesquisas recentes do economista Tony Alexander com consultores de hipotecas e agentes imobiliários sugerem que o pior da crise de crédito pode ter passado, e as preocupações dos compradores sobre o acesso ao financiamento podem estar diminuindo.

25% dos consultores relataram que os bancos estão cada vez mais dispostos a oferecer dinheiro na pesquisa de agosto. Em contraste, 9% líquidos no mês passado relataram que os bancos estavam mais dispostos a emprestar dinheiro, enquanto em junho, 18% relataram estar menos dispostos a emprestar.

Em uma pesquisa recente, 25% dos consultores de hipotecas disseram que os bancos estão mais dispostos a oferecer dinheiro.

Catarina George/Funcionários

Em uma pesquisa recente, 25% dos consultores de hipotecas disseram que os bancos estão mais dispostos a oferecer dinheiro.

Alexander diz que o resultado de agosto é o mais forte desde novembro de 2020, mas isso não significa que a disponibilidade de crédito agora seja a mesma de então.

Mas com a divulgação dos últimos números do mercado imobiliário do Real Estate Institute, a CEO do instituto, Jane Bird, e os economistas do ASB notaram alguma flexibilização nos termos de crédito.

Então, as mudanças nas regras de empréstimos fizeram a diferença, facilitando o ambiente de empréstimos para os compradores?

Katrina Shanks, executiva-chefe da Financial Advice NZ, diz que houve um leve afrouxamento dos critérios para os credores devido a mudanças nas regras, mas os empréstimos não voltaram aos níveis do ano passado.

Isso mostra que, embora as mudanças sejam positivas, elas estão apenas mexendo nas bordas e não tiveram um impacto grande o suficiente nos bancos para mudar a situação de muitos mutuários, diz ela.

“O problema com o CCCFA é a acessibilidade, e até que sejam feitas mudanças nos requisitos e padrões de acessibilidade, não haverá muita diferença.”

Ele diz que os gerentes de banco e gerentes seniores não devem ser pessoalmente responsáveis ​​pelas decisões de empréstimos, porque atualmente estão sujeitos às regras.

“Isso significa que eles são muito conservadores sobre o que permitem que seus funcionários façam e, a menos que haja uma mudança legislativa em torno dessa alavancagem, o ambiente de empréstimos não voltará ao que era.”

Katrina Shanks, executiva-chefe da Financial Advice NZ, diz que as mudanças nas regras de empréstimos são apenas correções.

fornecido

Katrina Shanks, executiva-chefe da Financial Advice NZ, diz que as mudanças nas regras de empréstimos são apenas correções.

O diretor da empresa de hipotecas, David Wendler, concorda que o ambiente de empréstimos não se deteriorou como resultado das mudanças nas regras.

“Eles tornaram alguns dos caminhos um pouco mais fáceis e deram mais clareza aos requisitos, mas isso é totalmente superado por nossas taxas de teste de serviço bancário cada vez maiores.”

Os bancos aplicam um “teste de estresse” de uma taxa de juros superior à taxa de empréstimo para garantir que o mutuário possa fazer pagamentos maiores se as taxas subirem.

Toda vez que a taxa de teste sobe, diminui a capacidade de emprestar, então um bom mutuário pode obter a aprovação de que precisa para obter um empréstimo, mas na verdade será uma aprovação para emprestar menos, diz ele.

“A taxa de teste mais alta agora é de 8,15%, mas as taxas de juros podem continuar a subir ainda mais, então as taxas de teste também podem, e isso tem um impacto significativo e contínuo na acessibilidade.”

Wendler diz que não está claro quando o ambiente de empréstimos será mais relaxado, mas o Reserve Bank terá que relaxar os limites do LVR em algum momento.

“Isso ocorre porque eles mantêm um limite real na disponibilidade de crédito e no mercado. Disponibilizar mais empréstimos para depósitos mais baixos ajudaria.”

Campbell Hastie, consultor da Hastie Mortgages, diz que, embora a obtenção de empréstimos não tenha sido muito mais fácil, a velocidade de resposta dos bancos está ficando mais rápida.

Os tempos de resposta para aprovações de empréstimos são muito mais rápidos.

Stacy Squires/Coisas

Os tempos de resposta para aprovações de empréstimos são muito mais rápidos.

Muitas vezes, isso significa que os bancos não estão dizendo muito mais rápido do que antes, mas os tempos de resposta para aprovações de empréstimos melhoraram drasticamente, diz ele.

“No ano passado, eles demoravam semanas para responder a você, agora são apenas alguns dias úteis. O mercado mais lento e o menor volume de atividade têm um papel nisso.

“Além disso, todos parecem estar se acostumando com o que temos que fazer de acordo com as regras, incluindo os bancos que estão à frente nas operações envolvidas, e isso ajuda.”

O consultor de mercado de empréstimos, Bruce Patten, diz que houve alguma flexibilização no ambiente de empréstimos, mas no esquema mais amplo das coisas, tem sido mínima.

O consultor de hipotecas do mercado de empréstimos, Bruce Patten, diz que o ambiente de empréstimos não melhorou para os compradores da primeira casa.

David White/Coisas

O consultor de hipotecas do mercado de empréstimos, Bruce Patten, diz que o ambiente de empréstimos não melhorou para os compradores da primeira casa.

Isso ocorre porque houve uma isenção de empréstimos para tomadores com aplicações fortes e depósitos altos que estão na extremidade de baixo risco da escala, mas não para tomadores considerados de maior risco.

Os riscos mais altos incluem aqueles com depósitos mais baixos, e isso inclui muitos compradores de primeira casa que geralmente expandem sua capacidade de emprestar o máximo possível, diz ele.

“Portanto, não tem sido mais fácil para os compradores de primeira casa, e não será até que o Reserve Bank relaxe os LVRs para que mais de 10% dos empréstimos bancários possam ser mais de 80% dos empréstimos.

“Tradicionalmente, os compradores de primeira casa representam cerca de 20% a 25% do mercado, mas nas configurações atuais de LVR, os bancos não têm esse tipo de capacidade para empréstimos com baixo depósito”.

Apesar disso, nas últimas 2-3 semanas, houve um aumento nas consultas sobre empréstimos à habitação, e Patten espera que esse aumento sazonal continue à medida que o clima melhorar e as taxas de juros se estabilizarem.

John Bolton, fundador da Squirrel Mortgages, diz que as pessoas estão muito pessimistas sobre qualquer coisa relacionada ao mercado há algum tempo, mas o clima parece estar melhorando um pouco.

Os potenciais compradores de casas perceberam que o mundo não vai acabar, e parece que os aumentos das taxas de juros podem atingir a marca de 5,5%, já que muitos dos aumentos esperados na taxa de câmbio oficial já foram precificados, diz ele.

“A melhora do sentimento é boa para o mercado porque estimula a atividade. Isso também é transmitido aos bancos, pois distribui o risco para eles e aumenta sua disposição de emprestar.”

Mas os bancos continuam rígidos sobre seus empréstimos, as altas taxas de teste reduziram o poder de empréstimo, os LVRs são frustrantes e as regras do CCCFA continuam problemáticas, diz ele.

“Não faz nenhuma diferença significativa nas aprovações de crédito neste momento, mas pode haver uma mudança filosófica, e isso pode começar a afetar o ambiente mais amplo.”

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