Caos habitacional, explicado | Política da CNN

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Proprietários, locatários e potenciais compradores olham para a habitação e o mercado imobiliário de perspectivas diferentes e muitas vezes conflitantes.

Há manchetes preocupantes para os três nas últimas semanas:

Essa convergência fala do problema maior da escassez de moradias populares nos Estados Unidos, bem como da questão mais ampla da acessibilidade, e leva a histórias como esta: a maioria dos americanos diz se preocupar em poder pagar por moradia.

Fui até Anna Bahney, uma redatora da CNN Business que se concentra em imóveis, para entender por que há uma escassez de moradias e o que, se alguma coisa, alguém faria a respeito.

Nossa conversa, realizada via e-mail, está abaixo.

O que importa é: Li que há um déficit habitacional e que há uma crise habitacional. E há uma diferença entre essas ideias – escassez e crise? E o problema é que não há casas suficientes para o número de pessoas nos Estados Unidos?

Bahni: A ‘crise da habitação’ é na verdade a ‘crise de acessibilidade’. Parte da razão pela qual os preços das casas para os americanos estão subindo é a escassez nacional de casas. Taxas de juros baixas recordes durante a pandemia, juntamente com mais de uma década de construção em construção, criaram um descompasso entre oferta e demanda que elevou os preços das casas.

Os Estados Unidos diminuíram cerca de 5,5 milhões de unidades habitacionais nos últimos 20 anos, pois os construtores não conseguiram acompanhar as tendências históricas de construção. Se você adicionar a destruição de propriedades devido a demolições ou desastres naturais, entre outras coisas, o déficit pode totalizar 6,8 milhões durante esse período, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Essa é uma lacuna tão profunda que levará mais de uma década para alcançá-la. Mas mesmo que mais casas e apartamentos fossem construídos, não importaria a menos que as pessoas pudessem pagar por eles.

As taxas de hipoteca são as mais altas desde 2008 e os preços das casas ainda estão perto de níveis recordes, tirando muitos potenciais compradores de casas do mercado. Então essas pessoas permanecem no mercado de aluguel já apertado, aumentando ainda mais os aluguéis.

Quando os locatários atingem os limites do que podem pagar a cada mês, a propriedade da casa se torna ilusória à medida que lutam para economizar para um pagamento inicial. Isso aumenta a diferença de riqueza e fecha a desigualdade entre aqueles que se beneficiam financeiramente da casa própria e aqueles que não o fazem. Também aumenta a diferença racial de propriedade da casa, com 72% dos americanos brancos possuindo uma casa, enquanto apenas 43% dos americanos negros possuem uma casa.

O que importa é: O custo da habitação tem sido citado como uma causa da inflação. Até que ponto isso é verdade e que poder de mercado pode reduzir o custo da habitação?

Bahni: O alto custo da habitação foi um dos principais impulsionadores da inflação. Para a maioria das pessoas, a habitação é a sua maior despesa. Cerca de um terço do IPC, uma cesta de bens e serviços que o Bureau of Labor Statistics usa para rastrear a inflação, é o componente “abrigo”.

No mês passado, o índice mostrou que a inflação foi pior do que o esperado e que o componente imobiliário subiu 6,2% em relação ao ano anterior, o maior aumento desde 1991. Um aumento persistente da inflação significa que o Federal Reserve provavelmente tomará medidas duras em sua reunião na próxima semana com um aumento de 75 pontos base nas taxas de juros, ou o potencial para um aumento de 100 pontos base.

Mas há alguns sinais iniciais de uma desaceleração no mercado imobiliário. As vendas de casas caíram por seis meses consecutivos, pois o aumento do custo de compra e financiamento de uma casa afastou mais pessoas do mercado imobiliário. À medida que a demanda seca, os preços cairão e as taxas de hipoteca eventualmente se estabilizarão.

O que importa é: Quais regiões do país são mais afetadas por esse problema?

Bahni: Cidades na área do Cinturão do Sol, como Phoenix e Austin, viram alguns dos maiores aumentos nos custos de moradia durante a pandemia. Em Miami, o preço de uma casa aumentou 33% em relação ao ano passado e os aluguéis aumentaram 26% em relação ao ano passado. Mas a crise de acessibilidade está acontecendo em todo o país, em todas as regiões do país.

O que importa é: O remédio do Fed para a inflação é aumentar as taxas de juros, o que levou a taxas de hipoteca mais altas. Isso pode controlar os preços de venda, mas não tornaria a habitação mais cara?

Bahni: O Fed vem aumentando agressivamente as taxas de juros para conter a inflação, o que pode reduzir a demanda, mas também tornar mais caro comprar uma casa.

Mas o Fed não especifica diretamente a taxa que os mutuários pagam em hipotecas. Em vez disso, as taxas de hipoteca tendem a acompanhar o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de 10 anos. Embora os investidores esperem um aumento das taxas de juros do Federal Reserve, eles geralmente vendem títulos do governo, aumentando os rendimentos e, com eles, as taxas de hipoteca.

A hipoteca de taxa fixa de 30 anos mais que dobrou em relação ao ano passado, tornando a compra de casa que era possível na época, fora do alcance de alguns hoje.

Um ano atrás, um comprador que pagasse um desconto de 20% em uma casa mediana de US$ 359.900 e financiasse o restante com uma taxa de hipoteca de 2,86% – a média na época – receberia um pagamento mensal de US$ 1.192.

Hoje, um proprietário compra uma casa de preço médio, que agora custa US$ 403.800, com uma hipoteca média de 6,02%, que pagará US$ 1.941 por mês em principal e juros. Isso é um adicional de US $ 749 por mês.

Os americanos agora gastam mais de 35% de sua renda média em pagamentos mensais de principal e juros nesta casa de preço médio. Historicamente, os americanos gastaram aproximadamente 25% de sua renda média em pagamentos.

Para voltar a esse nível, uma combinação dessas coisas teria que acontecer, de acordo com a empresa de dados de hipotecas Black Knight: a renda per capita precisaria crescer 40%, as taxas de hipoteca precisariam ser reduzidas pela metade ou talvez precisasse ser um queda média de 30% O preço da casa.

É improvável que qualquer um desses aconteça tão cedo.

O que importa é: Se os preços das casas caírem, isso significa que milhões de pessoas estão perdendo valor em seus principais ativos. Se os preços das casas não caírem, isso significa que milhões de americanos nunca terão uma casa. Parece uma situação impossível.

Bahni: Alguns economistas imobiliários têm dito recentemente que o setor imobiliário está em recessão, mas os proprietários não estão sentindo isso. Claro, existem muitos exemplos de resfriamento no setor imobiliário (demissões de hipotecas, construtores de casas em declínio, vendas de casas em declínio). Mas os proprietários de imóveis ainda possuem um patrimônio enorme em suas casas, que aumentou em média US$ 60.000 no ano passado.

No entanto, milhões de pessoas ainda estão privadas de comprar casa, pois os desafios de acessibilidade se mostraram insuperáveis.

Em abril de 2021, a família teve que ganhar cerca de US$ 80.000 por ano para pagar a casa de preço médio com uma entrada modesta de 3,5%. Um ano depois, a renda exigida era de $ 108.000. Esse aumento de custo significa que cerca de 4 milhões de famílias de aluguel que poderiam ter comprado uma casa de preço médio no ano passado não podem mais fazê-lo 12 meses depois.

O que importa é: Quais são algumas ideias para resolver este problema? Existe uma maneira eficaz de o governo agir?

Bahni: A maioria dos especialistas em política habitacional diz que construir um suprimento constante de casas novas e com preços moderados é o trabalho número um. Mas como essas casas não são tão lucrativas para os construtores quanto as casas maiores e mais caras, isso exigirá um esforço conjunto dos setores público e privado.

Em maio, o governo Biden anunciou um plano de ação de entrega de moradias para preencher a lacuna de acessibilidade e diminuir os custos de moradia. O plano visa aumentar a oferta de moradias populares, fortalecendo o financiamento federal existente e as áreas de estímulo para a reforma das políticas de zoneamento e uso do solo para construir mais moradias de baixo custo. Também exige que os construtores adotem métodos de construção mais eficientes.

Mas nada disso é uma solução rápida, e parte disso requer ação do Congresso.

Separadamente, a Federal Housing Finance Administration, que supervisiona os gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac, anunciou planos neste verão para expandir as opções de financiamento imobiliário para compradores, principalmente pessoas de cor, para preencher a lacuna racial de propriedade de casa. Esses programas incluem assistência de adiantamento, prêmios de seguro de hipoteca mais baixos e um sistema de relatório de crédito que leva em consideração o histórico de pagamento de aluguel.

Algumas dessas ideias, incluindo novos empréstimos sem entrada e sem custos de fechamento para compradores em certos bairros negros ou latinos, já existem.

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