Deixe as lições do passado moldarem um sistema de financiamento habitacional mais justo

National State Mortgage Association, mais conhecida como Jenny MayE a Atualizado recentemente Requisitos financeiros mínimos para emissores de Bancos Hipotecários Independentes (IMB). Na esteira deste anúncio, ouvimos muitos argumentos – públicos e privados – que combinam uma gestão prudente de risco com a restrição do acesso ao crédito.

Resolvi escrever e abordar esse equívoco. Quem trabalhou no setor durante a Grande Recessão de 2008 sabe que não há acesso ao crédito sem uma fonte diversificada de credores hipotecários. O amplo acesso ao crédito é respaldado por padrões prudentes de capital.

Famílias e comunidades que dependem dos parceiros de seguro de Ginnie Mae (Federal Housing Administration, USDA, USDVA e o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano do Escritório de Habitação Pública e Indígena) estão entre os mais vulneráveis. Mutuários historicamente desfavorecidos em nosso país.

Nossa experiência de crises recentes confirmou que a desaceleração do mercado imobiliário atinge essas comunidades primeiro, afeta-as mais profundamente e muitas vezes são as últimas a se recuperar. Esse fato é o motivo pelo qual vemos divisões persistentes e profundas na propriedade da casa étnica e nas diferenças de riqueza. Nossa recente atualização de nossos padrões foi informada por essa experiência e nosso papel único no sistema de financiamento habitacional e prioriza o alinhamento com outras agências importantes que governam IMBs, incluindo a Agência Federal de Financiamento de Habitação e a Conferência de Supervisores de Bancos Estaduais.

Para começar, a Ginnie Mae é, por natureza, uma empresa social, com mais de US$ 2,2 trilhões em títulos garantidos, uma das maiores e mais bem-sucedidas empresas da história do nosso país. Nosso estatuto exige que forneçamos estabilidade no mercado secundário, respondamos às tendências nos mercados de capitais privados e garantamos acesso a crédito imobiliário acessível para todos os americanos, com foco em comunidades historicamente desfavorecidas.

Esse conjunto complementar de metas reconhece que atender às necessidades de crédito das famílias americanas em todo o país significa garantir que os mutuários possam contar com acesso confiável e de baixo custo ao crédito em todos os ciclos econômicos. Em outras palavras, é nossa responsabilidade aumentar a flexibilidade do sistema de financiamento habitacional em benefício de nossos mutuários e locatários, nossos parceiros de seguros e emissores. Essa prioridade orienta nosso trabalho com nossos emissores e outras partes interessadas importantes para gerenciar riscos no sistema de financiamento habitacional.

Antes da crise financeira de 2008, Ginnie Mae tinha uma carteira de títulos lastreados em hipotecas (MBS) de US$ 600 bilhões, e a maior parte de nossa emissão veio de instituições depositárias regulamentadas, ou seja, bancos. Desde a crise financeira, nossa carteira cresceu de forma constante e a composição dos emissores mudou completamente. Nosso crescimento veio principalmente da emissão de bancos hipotecários independentes. Os IMBs agora liberam mais de 90% dos MBSs da Ginnie Mae todos os meses.

Um perfil de emissor e apresentador em evolução requer uma evolução na forma como a Ginnie Mae gerencia o risco. Quando os bancos eram responsáveis ​​pela maior parte de nossas emissões, a Ginnie Mae podia incorporar a supervisão de reguladores prudenciais nas avaliações de risco das contrapartes. Ginnie Mae passou mais de uma década construindo um software robusto de gerenciamento de risco de contraparte que se adapta ao nosso perfil de emissão em evolução para garantir que a liquidez continue a fluir para o sistema de financiamento habitacional enquanto protege os contribuintes de falhas sistêmicas.

Os IMBs desempenham um papel importante no sistema e têm sido fundamentais para garantir a disponibilidade contínua de hipotecas governamentais na última década. A equipe e a liderança da Ginnie Mae se envolvem regularmente com os emissores e entendem seus perfis de negócios e os riscos que enfrentam no mercado atual. Usamos esse conhecimento e experiência para criar padrões personalizados aplicáveis ​​para emissores de IMB e mitigar riscos. De fato, a grande maioria de nossos emissores já atende aos requisitos atualizados.

Nosso envolvimento com emissores de IMB apenas confirmou a centralidade de seu papel em nos ajudar a cumprir nossa missão de servir aos menos favorecidos. O uso de requisitos de capital baseados em risco ajuda a garantir que o IMB continue a ter acesso a capital e liquidez e permitirá que eles continuem emprestando a mutuários e financiem esforços de mitigação de perdas críticas, apoiando proprietários potencialmente em dificuldades.

Isso me leva a um ponto crítico de como finalizamos nossos recentes benchmarks financeiros: uma gestão de risco prudente promove o acesso contínuo ao crédito. Precisamos de instituições de saúde viáveis ​​para fornecer acesso a financiamento acessível. Alguns em nosso setor aplaudiram o equívoco de que existe uma escolha entre acesso sustentável ao crédito e gerenciamento de risco. Esta é uma escolha errada. O gerenciamento de risco adequadamente projetado mantém o acesso ao crédito para áreas carentes. Nosso estatuto legal nos compromete a promover um sistema de financiamento doméstico seguro e sólido para o benefício dos participantes do mercado e dos consumidores.

Confirmamos uma dura verdade em 2008. Sociedades de baixa afluência, especialmente famílias negras e pardas, sofrem primeiro e mais profundamente, e encontram o caminho para a recuperação mais difícil do que outras após a crise financeira. Por causa de nossa missão social inerente e foco em um sistema de financiamento habitacional mais equitativo para todos os americanos, esta lição está na frente e no centro à medida que moldamos o futuro de Ginnie Mae.

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