Como funcionam, prós e contras

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  • Um empréstimo não qualificado ou não QM que não atende aos requisitos do Consumer Financial Protection Bureau para hipotecas elegíveis.
  • Essas hipotecas podem ajudar aqueles em situações financeiras incomuns ou um histórico de crédito difícil a comprar uma casa.
  • Mas geralmente são muito mais caras do que as hipotecas tradicionais e apresentam um risco maior de inadimplência.

Na esteira da Grande Recessão, a indústria hipotecária foi forçada a apertar os padrões de empréstimos para evitar outra crise hipotecária.

Tem sido um desenvolvimento geralmente positivo que os credores mantenham padrões mais elevados quando se trata de garantir que os mutuários possam pagar as hipotecas que estão contraindo. Mas diretrizes mais rígidas significam que alguns mutuários – como autônomos ou trabalhadores temporários – lutam para atender aos requisitos para se qualificar para uma hipoteca convencional compatível, apesar de sua capacidade de pagar o empréstimo.

Empréstimos não conformes, muitas vezes referidos como empréstimos de gestão de não qualidade, são um tipo de hipoteca que alguns credores oferecem para ajudar esses tipos de mutuários a se qualificarem para um empréstimo. Mas muitas vezes é caro, na frente e no longo prazo.

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O que é um empréstimo de gestão de não qualidade?

Um empréstimo não QM é uma hipoteca que não atende aos requisitos para ser considerada uma hipoteca qualificada.

“Os empréstimos não QM são uma alternativa poderosa ao financiamento tradicional, mas têm um preço”, diz Joshua Masseh, CEO da Pacwest Funding em San Diego e colaborador do canal Trading Fraternity no YouTube. “Existem vários tipos de crédito à habitação que se enquadram na bolha da gestão da não qualidade e são normalmente concebidos para indivíduos que trabalham por conta própria ou que não se enquadram num fundo de crédito tradicional.”

Alguns empréstimos não QM permitem métodos alternativos de aprovação, enquanto outros visam aqueles que têm eventos negativos em seus relatórios de crédito que os impedem de se qualificar para uma hipoteca regular.

A quem se destinam os empréstimos não QM?

Para os mutuários que podem pagar uma hipoteca, mas têm uma situação financeira incomum que dificulta a obtenção de uma hipoteca qualificada, um empréstimo de gerenciamento de baixa qualidade pode tornar possível a aquisição de uma casa própria.

“Em alguns casos, um mutuário com um histórico de crédito curto ou um emprego na economia de empregos temporários cuja renda vem do Paypal, Venmo e outras fontes que nem sempre se correlacionam com os recibos de pagamento regulares”, diz Susan Ross, gerente de produtos hipotecários em Ocrulus.

Um tipo comum de empréstimo não QM é um empréstimo de extrato bancário. Com esse tipo de hipoteca, o mutuário envia extratos bancários para comprovar a renda, em vez dos documentos fiscais padrão que os credores usam para hipotecas elegíveis.

“Um empréstimo de extrato bancário pode ser uma vantagem se as declarações de imposto do mutuário não refletirem adequadamente sua renda”, diz Ross. “Por exemplo, um mutuário cujas declarações fiscais refletem menos renda do que realmente foi ganho devido a despesas comerciais e deduções tomadas.”

Alguns credores também oferecem empréstimos de gestão de baixa qualidade a mutuários que sofreram recentemente falência, encerramento ou outros eventos adversos em seus relatórios de crédito. Por exemplo, você normalmente precisará esperar sete anos após fechar uma hipoteca para se qualificar para um empréstimo convencional, mas alguns empréstimos não QM podem não ter nenhum período de espera.

Empréstimos não QM também podem ser benéficos para investidores que desejam usar o fluxo de caixa das propriedades que compram para se qualificar.

Prós e contras de empréstimos não QM

Os empréstimos não QM podem ser úteis se você não se qualificar para outro tipo de hipoteca, mas geralmente são caros e podem ser arriscados.

Os empréstimos não QM são mais caros do que as hipotecas tradicionais, tanto à vista como a longo prazo. Você provavelmente pagará custos de fechamento mais altos devido ao aumento do custo de pontos e taxas que geralmente vêm com uma hipoteca não QM, e provavelmente terá uma taxa muito mais alta do que obteria com uma hipoteca tradicional.

Você também deve considerar os riscos de não poder pagar o empréstimo. Se suas finanças estiverem abaladas, ou se o empréstimo tiver características caras, você pode acabar inadimplente.

Um empréstimo de gestão sem qualidade é um empréstimo convencional?

Empréstimos convencionais são empréstimos imobiliários que não são apoiados por uma agência governamental. Os empréstimos não QM se encaixam tecnicamente nessa definição, mas quando a maioria das pessoas fala sobre empréstimos convencionais, eles estão se referindo a empréstimos correspondentes. Os empréstimos correspondentes são um tipo de empréstimo convencional que atende às diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac.

Os empréstimos de contrapartida convencionais são geralmente mais acessíveis do que os empréstimos não QM. Portanto, se você puder se qualificar para um, deverá fazer um empréstimo correspondente em vez de um empréstimo não QM.

“Os empréstimos convencionais geralmente vêm com requisitos de pagamento mais baixos, as taxas de juros são geralmente 2 a 3% mais baixas do que um empréstimo não QM, e um empréstimo convencional custa menos para você”, diz Masih.

Mesmo que você ache que não pode se qualificar para um empréstimo compatível, vale a pena conversar com um credor e conhecer suas opções. Ser autônomo, por exemplo, não o impede automaticamente de obter um empréstimo correspondente.

“Muitos mutuários se qualificam para financiamento convencional, mesmo com renda não fixa ou não tradicional”, diz Ross.

Os empréstimos não QM são seguros?

Alguns empréstimos não QM podem vir com alguns recursos de risco que não são permitidos em hipotecas qualificadas. De acordo com o CFPB, isso pode incluir:

  • apenas períodos de juros, Durante o qual o mutuário paga apenas juros, o que significa que ele não paga o principal do empréstimo.
  • consumo passivoO principal do empréstimo aumenta com o tempo. Isso acontece quando seus pagamentos não são suficientes para cobrir os juros do empréstimo, então ele é adicionado ao principal.
  • pagamentos de balãoque são pagamentos devidos no final do empréstimo que são muito maiores do que o seu pagamento mensal normal.
  • Duração superior a 30 anos

Se você estiver considerando um empréstimo não QM, certifique-se de entender todos os termos que o acompanham e de que você pode pagar, tanto agora quanto durante a vida do empréstimo.

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