Se o mercado imobiliário gelado não é uma repetição de 2008, então o que é? – Registro do Condado de Orange

“Isto não é 2008”, dizem muitos proeminentes especialistas imobiliários sobre a atual desaceleração na compra de casas.

Você se lembra do ano de 2008? Barack Obama foi eleito presidente. O nadador Michael Phelps conquistou a fama olímpica. O primeiro filme foi o conto do Batman, O Cavaleiro das Trevas.

Ah, e os mercados financeiros globais explodiram depois que as hipotecas arriscadas aumentaram. Isto foi seguido pela Grande Recessão. Os preços das casas caíram.

Bem, o aumento das taxas de hipoteca em 2022 e as crescentes preocupações econômicas levaram a declínios surpreendentes no ritmo de compra de casas neste verão. As vendas já estão tão lentas quanto o crash de meados dos anos 2000.

No entanto, os indicadores de preços ainda não mostraram fraqueza significativa em meio à tendência de compra gelada deste ano. Muitos analistas oferecem previsões “não se preocupe”.

Seus cenários cor-de-rosa sugerem que quaisquer indícios de um incidente semelhante ao de 2008 estão fora da norma. O período mais feio para a habitação esteve intimamente relacionado com más decisões de crédito. Previsões otimistas dizem que esse tipo de erro não foi cometido durante os altos preços da era da epidemia.

Quão ruim é isso?

“2008” na conversa sobre imóveis não é apenas um único período de 12 meses. Em vez disso, o ano foi o clímax de uma má reversão do mercado imobiliário que começou em 2007 e viu suas repercussões durante 2012.

Vamos dar uma olhada mais ampla, observando as flutuações de preços nos 50 estados desde 1975. A planilha confiável descobriu que 60% de todos os anos perdidos nos resultados do índice FHA de 47 anos ocorreram no período de queda de 2007-12.

É uma história semelhante na Califórnia, onde os preços caíram em cinco dos seis anos de queda – mas apenas sete vezes nos outros 40 anos.

Em seguida, considere a magnitude das perdas da era do crash – uma mudança repentina desde que a bolha imobiliária estava inflando.

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Na Califórnia, os preços das casas caíram em média 7,8% ao ano no crash de 2007-12. Foi a terceira pior queda entre os estados e uma reviravolta completa em relação aos seis anos anteriores de construção da bolha, com ganhos de 15,5% ano a ano – o segundo maior do estado.

Nacionalmente, a reviravolta não foi espetacular, com perdas em média de 2% ao ano no crash de seis anos versus ganhos anuais de 8% no período anterior de 2001-2006.

Aula de história

Bem, se 2022 não é 2008, então o que é?

Então transformei minha planilha em uma espécie de máquina do tempo e tirei os seis anos de inatividade dos meus livros de história da habitação. Essencialmente, o que os preços das casas fazem quando não estão experimentando oscilações épicas?

Na Califórnia, a história do “no-break” mostra que os preços das casas tiveram um ganho médio de 9,1%, número 1 entre os estados. Mas, por favor, note que houve sete anos para baixo (No. 3 mais alto entre os estados). Assim, os preços caíram – mesmo excluindo o crash de meados dos anos 2000 – 18% das vezes.

A ressalva para muitas previsões de 2022 de que “é diferente desta vez” é a chance de preços regionais mais baixos. Bem, a fatia nacional da minha história “no-break” concorda.

O país médio teve um ganho anual de 5,8% nos quarenta anos “sem colapso”. Mas essa estimativa veio com uma queda média de três anos – ou uma perda de 7% das vezes.

Em suma, os preços das casas geralmente caem de vez em quando – mesmo quando não é 2008 novamente.

Qual é o próximo?

Praticamente quem acompanha a habitação concordaria que 2022 marca o fim da valorização histórica desse ciclo imobiliário.

Pense no que os indicadores FHFA estão nos dizendo este ano.

Os preços das casas na Califórnia subiram a um ritmo anualizado de 21% no primeiro semestre de 2022. Foi o oitavo maior ganho da história da Califórnia e uma taxa de valorização triplicou os aumentos médios de 7% desde 1975.

Mas esse salto notável ficou apenas em décimo sexto lugar entre os estados.

Para começar 2022, 19 estados estabeleceram novos recordes para ganhos de preços de imóveis por um ano. Sim, saltos maiores do que aumentos na bolha que estourou em meados dos anos 2000.

Além disso, o aumento médio de 19,3% entre os estados foi o maior de todos os tempos – e quatro vezes a média anual de 4,8% desde 1975.

No entanto, a grande controvérsia é o que está sendo criado no futuro pela contínua normalização/recalibração/correção do mercado – ou o que você quiser chamar de quiet brewing.

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