Você pode negociar os termos de sua hipoteca?

“Em termos de qualificação, somos mais flexíveis na qualificação do mutuário se for um empréstimo de portfólio, porque podemos definir nossas próprias diretrizes”, disse Patti Lotan, oficial de empréstimos hipotecários de Cape Cod 5 em Chatham. “Estamos fazendo empréstimos lógicos. Estamos usando a orientação de Fannie e Freddy como guia, mas podemos nos desviar disso.”

Um exemplo: Lotan disse que há muitos aposentados em Cape Cod, e eles podem ter grandes ativos, mas nenhuma renda regular de outras fontes. “Podemos olhar para a renda baseada em ativos para qualificá-los”, disse ela. “Há mais flexibilidade.”

Da mesma forma, pode haver alguma flexibilidade nas taxas de juros para empréstimos mantidos na carteira Cape Cod 5, disse Lotan, o que significa que, se a taxa do banco for ligeiramente superior à de um credor concorrente, pode corresponder a isso para manter o cliente.

Outros termos de hipoteca que podem ser negociáveis, dependendo do credor, incluem:

Segurança Lotan disse que a menos que a propriedade esteja em uma zona de inundação, Cape Cod 5 não exige que os mutuários garantam seguro ou impostos se cortarem pelo menos 20%. Mas Janine Ransky, diretora executiva do banco de hipotecas de varejo do BNC, disse que se um cliente optar por não dar garantias, “geralmente há uma desvantagem para a taxa de juros fazê-lo” para compensar o aumento do risco do credor.

Taxa de processamento “Existem algumas taxas iniciais que são bastante padrão, e alguns bancos podem estar dispostos a isentá-las, mas este é um banco específico”, disse Rancke. Refere-se às taxas do credor, como taxas de inscrição, processamento e seguro. Ela disse que as despesas reais que o banco pagaria a terceiros, como o custo da avaliação, seriam difíceis de negociar.

taxa de juro. Você pode reduzir a taxa de juros usando duas estratégias diferentes. Primeiro, se você tiver um relacionamento com um credor específico, seja muito dinheiro em caixa ou um relacionamento comercial bancário, poderá se beneficiar dos preços de relacionamento. “Seja o PNC, o Chase ou o Citibank, se você tiver uma quantia definida de dinheiro – e cada banco é um pouco diferente – você pode se qualificar para um desconto na sua taxa de juros porque manteve esses ativos no banco”, disse Rancke. .

Além disso, quase todos os credores permitem que você “compre” a taxa de juros pagando pontos. Um ponto equivale a 1% do valor da sua hipoteca, portanto, se você tiver uma hipoteca de US$ 100.000, um ponto equivale a US$ 1.000. Quando Lotan foi entrevistada algumas semanas atrás, quando as taxas eram mais baixas, ela disse que se um cliente solicitasse uma hipoteca de US $ 400.000 por 30 anos com uma queda de 20%, a taxa seria de 4,875% sem pontos e o pagamento mensal. capital e juros) seria de $ 2.116,83. No entanto, se o cliente pagar um ponto, ou US$ 4.000, a taxa de juros cai para 4,625%, com um pagamento mensal de principal e juros de US$ 2.056,56, contra US$ 60,27 de economia mensal. A essa taxa, o mutuário estará empatado em 66 meses, portanto, se o cliente planeja passar mais de 5,5 anos na casa, pagar um ponto para reduzir a taxa de juros faz sentido.

Laura Lowe, corretora de imóveis da The Agency em Boston, usou o corte de preço para concluir um negócio que deve ser fechado ainda este mês. Quando seus clientes recentemente fizeram uma oferta para uma casa em Midway, a taxa de hipoteca jumbo de 30 anos, a uma taxa fixa de 4,5% em 1 ponto, foi rejeitada pelos vendedores. Os compradores fizeram uma segunda oferta, mas a taxa de juros havia subido para 4,65%, a 0,97, tornando a casa mais barata. “O credor disse que seria ótimo se conseguíssemos que o vendedor desse aos compradores um crédito de US$ 5.000 e, para encerrar, esse dinheiro fosse para o banco para reduzir a taxa de hipoteca”, disse Lowe. A estratégia funcionou e os compradores devem fechar sua casa de quatro quartos em uma pitoresca rua arborizada por US$ 832.000.

Se você estiver interessado em tentar negociar sua hipoteca, considere duas coisas. Primeiro, você pode ter mais sucesso com um pequeno credor comunitário, especialmente se estiver procurando um empréstimo para comprar terras, de acordo com Rosella Campion, agente de empréstimos e gerente de filial do Boston Loan Office. Em segundo lugar, não baseie sua decisão apenas na taxa de juros. Os credores variam em seu atendimento ao cliente e pode haver atrasos ou fechamentos cancelados, então pergunte às pessoas em quem você confia sobre a reputação do banco.

“Você pode obter um preço mais baixo, mas pode nunca fechar”, disse Campion. “O preço é importante, mas o mais importante é que o empréstimo seja adaptado às suas necessidades e que você consiga o empréstimo no final.”

Robyn A. Friedman escreve sobre imóveis e o mercado local há mais de duas décadas. Siga-a Incorporar tweet Envie comentários para endereço@globe.com. Subscreva a nossa newsletter imobiliária gratuita em pages.email.bostonglobe.com/AddressSignUp. Siga-nos no Twitter Incorporar tweet.

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