O cenário em mudança do financiamento de comunidades planejadas

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O financiamento para as Comunidades de Planejamento Mestre (MPCs) requer um equilíbrio entre mecanismos e estratégias inovadoras para financiar a infraestrutura comunitária e o desenvolvimento necessário para o crescimento. O espaço mudou drasticamente, com as comunidades recorrendo a financiamentos menores, o financiamento privado para a área se tornando mais prevalente e uma mudança gradual no apetite por investimentos mais seguros por parte dos parceiros.

Pfilip Hunt, proprietário e sócio da Wrathell, Hunt and Associates; Dan Hutten, vice-presidente sênior de finanças e investimentos da Ashlar Developments; Amy Martin, Diretora Sênior da GTIS, participará de um painel de discussão durante Financiamento MPC: o que funciona e o que não funciona sessão em lugar futuro Da BUILDER e controladora Zonda, 3 e 4 de outubro, em Dallas. Builder conversou com membros do comitê para descobrir como o financiamento está evoluindo no espaço do masterplan.

Bilder: Quais são suas responsabilidades em relação ao financiamento dos MPCs?

Acertando: Minhas responsabilidades com a Ashlar Development incluem o gerenciamento de relacionamentos de capital, gerenciamento de ativos e aquisições/investimentos.

Martinho: A GTIS Partners é uma empresa de investimento em ativos reais com foco nos EUA em investimentos residenciais e industriais/logísticos. Faço parte da equipe de Aquisição Residencial aqui na GTIS e foco na criação de investimentos com desenvolvedores e construtores em desenvolvimento de terrenos residenciais, incluindo países parceiros mediterrâneos maiores, e construção de casas em nossos mercados-alvo nos Estados Unidos. Uma forma de financiamento estruturado, como o banco de terrenos. A GTIS também possui uma plataforma de construção de aluguel que continuamos a expandir principalmente para os mercados Sun Belt, por isso estou procurando ativamente oportunidades para investir e adquirir esses locais e projetos que estão dentro e fora das áreas de oportunidades elegíveis.

Perseguir: Meus papéis são diferentes na Flórida e no Texas. Na Flórida, sou o principal responsável pelo desenvolvimento de negócios e auxiliando com ideias iniciais para estruturação de títulos. No Texas, ajudo desenvolvedores a interagir com cidades e condados para identificar os benefícios estratégicos das ferramentas de financiamento público, particularmente Zonas de Melhoria Pública (PIDs) e Zonas de Reinvestimento de Aumento de Impostos (TIRZs).

Bilder: Como o cenário de financiamento do MPC mudou?

Acertando: As maiores mudanças que vi em termos de apetite/comportamento do investidor estavam relacionadas à duração do ciclo econômico, e não a um choque específico no sistema. À medida que o ciclo de crescimento econômico emerge da Grande Recessão, os parceiros com quem trabalhamos estão cada vez mais focados em investimentos de curto prazo, um plano de negócios livre de riscos e opções de financiamento flexíveis. A mudança gradual no desejo de um investimento mais seguro foi uma preparação para uma desaceleração do mercado e não necessariamente em resposta a um evento específico.

Perseguir: Parece haver um maior uso de financiamento privado para a região, uma vez que os custos de desenvolvimento aumentaram cada vez mais. Vários desenvolvedores me disseram que a maior parte de seus lucros estão na verdade em financiamentos de áreas privadas e que estão desenvolvendo para atingir o ponto de equilíbrio. No Texas, a legislatura tornou difícil para as cidades facilitar o desenvolvimento usando sua autoridade tributária geral. Por esta razão, desenvolvedores e cidades estabelecem parcerias público/privadas por meio de estruturas distritais especiais, que se tornam ganha-ganha. A cidade obtém desenvolvimento de MPC de alta qualidade e uma base tributária futura, enquanto o desenvolvedor reduz o custo de introdução de um MPC significativo.

Martinho: Alguns notáveis [changes in the master-planned community space] Eles são o tamanho geral da comunidade menor, o uso mais difundido de financiamento privado para a área e menos desenvolvedores de terrenos grandes e bem capitalizados, com construtores agora desenvolvendo mais projetos. O investimento inicial nos benefícios, planejamento e infraestrutura necessários para lançar um novo MPC tem sido um desafio cada vez maior a ser aproveitado, pois estamos sempre em busca de melhores veículos e chassis. A natureza cíclica, execução complexa e fluxos de caixa instáveis ​​desses tipos de investimentos também colocam muitos investidores imobiliários à margem.

Bilder: Houve alguma mudança desde a pandemia?

Martinho: Acho que a pandemia atuou como um vento a favor dos MPCs, acelerando as tendências de trabalhar em casa e aumentando a demanda por locais suburbanos. Também estabeleceu a construção para aluguel, dentro e fora dos MPCs, como sua própria classe de ativos, apoiada por muitos inquilinos que procuram um ambiente de vida menos denso.

BUILDER: Quais tendências os desenvolvedores estão enfrentando no espaço MPC?

Acertando: As decisões dos desenvolvedores tendem a ser fortemente influenciadas pela disponibilidade e preferências de seus parceiros de capital.

  • O que funciona bem (atrair capital): transações de fluxo de caixa de curto prazo, sem risco e de curto prazo.
  • O que não está funcionando bem (não atraindo muito capital): negócios de longo prazo, mercado marginal, negócios de longo prazo.

Tendo emergido da Grande Recessão, nossos parceiros de capital de risco tinham um enorme apetite por oportunidades vastas e de longo prazo para “apontar a bandeira” em determinados mercados. Nesses casos, houve menos ênfase no acesso rápido ao mercado ou gastos iniciais de capital porque a visão era de longo prazo e havia expectativas de um aumento significativo no preço da habitação após a reavaliação de 2008-2010. A mudança para negócios menores, mais seguros e mais limpos foi gradual à medida que o ciclo econômico positivo amadureceu e a percepção positiva do crescimento contínuo do mercado diminuiu.

Perseguir: Grande alavancagem sem contratos de construção não funciona. Tínhamos um projeto de Sarasota, na Flórida, que há seis meses vendia títulos e conseguimos fazer isso sem contratos de construção, mas era um grande mercado e era um projeto de reembalagem. Agora que os preços subiram e as condições de mercado se apertaram nos últimos meses, provavelmente não haverá um dia sem contratos de construção. No Texas, também é necessário um benefício especial para a base tributária geral. Em outras palavras, como seu desenvolvimento ajudará não apenas os moradores de seus países MPC, mas também os moradores da cidade como um todo. Por exemplo, um subúrbio de Dallas, na verdade, vincula o tamanho do título PID permitido diretamente aos custos externos pagos pelo desenvolvedor.

Bilder: Houve uma discussão sobre a crescente prevalência de financiamento privado para a região. Existem outros instrumentos emergentes de financiamento público ou privado?

Perseguir: Uma das tendências relativamente novas que vimos nos últimos dois anos é mais construtores de casas criando suas próprias zonas de desenvolvimento comunitário (CDDs) ou PIDs, em vez de apenas comprar muito dos desenvolvedores. Na Flórida, estamos trabalhando com cinco construtoras nacionais fazendo nosso primeiro negócio de CDD auto-patrocinado.

Bilder: Quais são as tendências emergentes nas áreas de dívida e capital próprio para financiamento?

Martinho: Custo de capital mais alto, maior uso de financiamento específico da região, termos mais conservadores e subscrição por credores e investidores de capital. Acho que um dos maiores desafios é aproveitar um projeto de longo prazo como o MPC com dívida e patrimônio de curto prazo. Isso não é novo, mas sempre fica mais focado durante as redefinições de mercado, como a que estamos enfrentando agora.

Bilder: Quais são suas expectativas para o futuro do financiamento do MPC?

Acertando: O mercado imobiliário parece estar no meio de uma recessão. Se as tendências recentes nas vendas e preços de imóveis continuarem a se estabilizar, espero ver algumas coisas no curto prazo:

  • Novos investidores entrando no mercado e antigos investidores se desintegrando;
  • vendedores de terrenos dispostos a firmar parcerias ou desmontes organizados para tentar reter o valor dos terrenos;
  • Aumento do uso de instrumentos de financiamento público comprovados, incluindo PIDs, et al. O.
  • Construtores que conservam capital concentrando-se em lotes desenvolvidos em vez de propriedade da terra e/ou autodesenvolvimento; E a
  • Desenvolvedores tradicionais de MPC e operadores de construção sob encomenda trabalham juntos para reunir fontes de capital e adicionar segmentação de mercado adequada às suas comunidades.

Ouça mais palestrantes em lugar futuro em Dalas.

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