Washington é o problema no financiamento hipotecário

Estamos em agosto e isso significa que coisas absurdas e inexplicáveis ​​podem acontecer em Washington, DC. Emitimos o primeiro aviso em Analista de Riscos Corporativos um ano atrás:

“Nossos amigos da Ginnie Mae de repente fizeram um pedido de comentário público sobre uma proposta estranha para um novo critério de elegibilidade de emissor que esmagaria muitos credores do governo. O anúncio veio na sexta-feira, o que significa que Ginnie Mae enterrou a demanda no site. Ouvimos que Ginnie May originalmente planejava liberar a regra sem nenhum pedido de comentário público”.

Muita coisa aconteceu em um ano. Senado confirmado Sandra Thompson, um veterano do FDIC e Resolution Trust, atua como diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação. O Senado também nomeou um novo presidente para Ginnie Mae, Alana Makargoum especialista do setor que trabalhou em funções externas em GSEs, JPMorgan Chase e, mais recentemente, no Urban Institute.

Essas duas calibrações são uma notícia muito boa para a indústria após anos de negligência da Casa Branca e do Congresso. A grande esperança é que essas duas agências possam avançar juntas, em coordenação com os estados, para concluir as duas bases de elegibilidade de emissores que há anos se apegam a uma indústria incompleta. Mas será que Thompson e Macargo são suficientemente sensíveis à situação cada vez mais perigosa do setor de hipotecas?

Anteriormente, observamos que Thompson e a FHFA se apropriaram essencialmente de cada uma das propostas de elegibilidade do emissor, incluindo diferentes ponderações de risco de capital para ativos convencionais e segurados pelo governo na oferta de capital da FHFA. Mas Thompson não pode agir unilateralmente sobre os novos padrões para emissores não bancários no mercado tradicional de Fannie Mae e Freddie Mac.

Se Ginnie Mae e a FHFA não concordarem com os requisitos para ativos garantidos pelo governo (empréstimos e serviços), a indústria está em desordem. Uma enorme diferença entre as regras de emissão da FHFA e da Ginnie Mae pode causar uma grande ruptura no mercado secundário – e esse é exatamente o resultado que o setor de hipotecas enfrenta agora.

Os ratings dos títulos da Ginnie Mae, empréstimos garantidos pelo governo e direitos de serviços hipotecários (MSRs) podem ser afetados negativamente, juntamente com os ratings de crédito da Moody’s, Kroll Bond Rating Agency e outras agências. A ameaça de redução da alavancagem operacional e, portanto, da lucratividade também pode afetar os preços do mercado de ações para os emissores de hipotecas em um momento em que muitas empresas estão à beira da falência.

O processo é complicado pelo fato de que os dois mercados secundários são muito diferentes. No mercado tradicional, o GSE detém os empréstimos e permite que emissores privados detenham o ativo de serviço. As empresas GSE emitem títulos lastreados em hipotecas e reembolsam os emissores privados pelas despesas incorridas no serviço de empréstimos vencidos. Os principais riscos enfrentados pelos emissores tradicionais são a liquidez de curto prazo e, mais gravemente, pedidos de recompra de empréstimos por grandes organizações de terceirização por defeito de fabricação.

No mercado governamental, por outro lado, o vendedor/trabalhadores possuem os empréstimos e serviços garantidos pelo governo e emitem MBS com a garantia de Ginnie Mae aos detentores de títulos. A Ginnie Mae não pode compensar os exportadores pelas despesas e, assim, fornecer liquidez ao mercado. Em vez disso, os emissores do governo são obrigados a financiar a mitigação de perdas da Ginnie Mae indefinidamente até que o empréstimo seja modificado ou bloqueado.

Jenny May acabou de ser lançado Mudanças modestas para Regras de elegibilidade do emissor de 4 de agostoNo entanto, os exportadores estão preocupados que mudanças mais significativas ocorram no futuro próximo. A palavra na rua é que o FHFA e Ginnie Mae poderiam liberar propostas finais de elegibilidade do emissor no fim de semana do Dia do Trabalho, esperançosamente com o alinhamento de capital e liquidez. Mas pode haver mais más notícias para a indústria por aí.

A grande esperança da indústria é uma abordagem mais liberal para calcular linhas de crédito não utilizadas de bancos como parte de contas de liquidez. A grande preocupação é que tanto a Ginnie Mae quanto a FHFA possam impor exigências de margem mais altas para os negócios de títulos a serem anunciados no mercado secundário de empréstimos. Conversamos novamente sobre a proposta do FHFA em relação às margens TBA Em março nesta coluna.

Tenha em mente que a SEC e a FINRA têm a responsabilidade estatutária primária do Congresso para definir os requisitos de margem. A última coisa que o setor de hipotecas precisa é um aumento nos custos de hedge, especialmente quando a volatilidade no mercado secundário triplicou em comparação com os movimentos históricos do mercado. Vale ressaltar que a FHFA se recusou a confirmar esta NMN Se eles discutiram sua proposta com FINRA ou SEC

O aumento dos custos de margem é apenas uma das muitas ameaças ao setor no terceiro trimestre de 2022. O grande risco é o aumento dos níveis de inadimplência, que é uma ameaça que praticamente todos enfrentam, mas ainda não foi mostrada nos dados. No entanto, as operadoras sabem que uma grande pilha de empréstimos do governo está indo para o default após o COVID. Thompson e McCargo devem apoiar ativamente o processo de mitigação de perdas, fornecendo liquidez adicional aos emissores de Ginnie Mae.

No Capitólio, os membros do Congresso estão preocupados com questões que não têm consequências, como a falta de risco das GSEs enquanto estão sob tutela. Autoridade financeira não menos que o deputado francês Hill (Republicano de Ark.) e nove outros membros do Comitê Republicano, Recentemente enviei uma carta Para FHFA Diretor Thompson pede supervisão das atividades de Fannie Mae e Freddie Mac.

Em vez de fazer muito barulho por nada em relação aos riscos fantasmas das GSEs, os membros republicanos deveriam encorajar o FHFA a reforçar a liquidez para os emissores de hipotecas privadas enquanto a economia dos EUA entra em recessão. O deputado Hill e seus estimados colegas podem não ter recebido o memorando, mas os chefes das corporações estatais estão essencialmente presos em tutela indefinida e liquidando seus orçamentos.

O parlamentar francês parece não entender que, sem legislação, os representantes do GSE jamais sairão da tutela. De fato, uma vez que as GSEs paguem o restante da dívida da empresa, Fannie Mae e Freddie Mac serão neutralizados, meros canais de hipotecas sem carteira de empréstimos e uma carteira de seguros apoiada pelo Tio Sam.

Com as empresas GSE fora do domínio da compra de empréstimos para o estágio de portfólio adequadamente, o setor de hipotecas precisa urgentemente de uma nova fonte de liquidez. Os bancos comerciais já Retirada do mercado hipotecário A pedido das autoridades reguladoras cautelares. Além de obter propostas de elegibilidade de emissores, Thompson precisa ajudar McCargo a se concentrar na obtenção de liquidez suficiente para ajudar os emissores da Ginnie Mae a financiar atividades de mitigação de perdas no caso de uma verdadeira recessão.

Em 2020, havia temores de escassez de dinheiro devido à resistência ao coronavírus que nunca se materializou. Agora temos uma recessão do Fed chegando, com alta inadimplência à vista dos credores, e não há medo e ódio suficientes por parte do FHFA e Ginnie Mae. Há uma razão pela qual os reguladores do Fed estão pressionando os grandes bancos para levantar capital e vender, sim, vender ativos de risco, como hipotecas de uma a quatro famílias. Nós conversamos sobre isso Os falsos testes de estresse do Fed em nosso último comentário.

As medidas imediatas do FHFA para aumentar a liquidez dos emissores da Ginnie Mae devem incluir a reabertura de empréstimos habitacionais federais para seguradoras de bancos hipotecários independentes. E tanto Thompson quanto McCargo precisam colocar o problema de liquidez para empréstimos governamentais e os ativos de serviço de Ginnie na frente e no centro com o Tesouro, o Federal Reserve e a Casa Branca agora – antes que tenhamos um problema de liquidez ainda este ano ou 2023.

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