Home Finance para Idosos: Mais do que apenas empréstimos

Jerry Burger Orgo

As discussões estão em curso sobre o setor de habitação de imóveis comerciais sénior. Por outro lado, a pandemia teve um impacto claro no tipo de produto, resultando em mudanças nos ambientes regulatórios e menores taxas de ocupação. Por outro lado, com o COVID-19 potencialmente passando de pandemia para endêmica, grandes incorporadoras e investidores estão se preparando para uma onda de baby boomers.

A demanda potencial de habitação para idosos levanta outra questão. Que é como financiar com sucesso esse tipo de produto.

Um desafio é que a “habitação para idosos” representa uma ampla gama de segmentos, desde vida independente e vida assistida por enfermagem, até enfermagem especializada e cuidados com a memória. Algumas residências para idosos consistem em apartamentos multifamiliares com restrição de idade, enquanto outras exigem uma licença para fornecer serviços de moradia e cuidados. Especialistas dizem ao Connect CRE que as diferenças significam que as estratégias de financiamento para este setor variam muito e podem ser mais complexas do que aquelas que envolvem outros tipos de produtos imobiliários.

Os espaços residenciais para idosos são altamente diferenciados”, disse Jerry Burger-Orgo, chefe de produção da NewPoint Real Estate Capital. “Com uma variedade de famílias múltiplas restritas pela idade ao cuidado da memória, a habitação para os idosos pode ser altamente texturizada, operacionalmente intensiva e altamente regulamentada”.

Fatia especializada

Além dos tipos de produtos diversificados, o grande setor imobiliário atrai “uma demografia mais restrita de inquilinos, com diferentes requisitos”, disse Cliff Karnes, vice-presidente executivo de mercados de capitais da Matthews Real Estate Investment Services. Embora as instalações totalmente independentes funcionem de maneira semelhante aos apartamentos multifamiliares de preço de mercado, a vida assistida, a enfermagem especializada e o cuidado da memória “funcionam como um negócio, com custos significativamente mais altos”, acrescentou Karns.

Embora registros profissionais e registros de rastreamento de mutuários sejam importantes para os credores neste campo, “não há nada mais importante do que a experiência operacional ao avaliar uma transação de habitação mais antiga”, disse Urgo, cuja empresa anunciou recentemente a adição de empréstimos de agência à sua principal plataforma financeira. . “As operadoras de habitação para idosos devem treinar e reter funcionários em um mercado de trabalho cada vez mais desafiador e implementar políticas e procedimentos para manter os moradores seguros.”

Mark Myers

Mark Myers, diretor administrativo da Locker and Dunlop, explicou que os credores também estão considerando a experiência de um grande patrocinador de habitação em outras áreas, como hospitalidade (dieta e limpeza) e o componente de cuidados abrangentes (ajuda nas atividades diárias e cuidados de enfermagem) . As instalações também variam, particularmente em instalações de vida qualificada e enfermagem. “Não precisamos de grandes piscinas e cozinhas”, disse Myers, “mas temos uma grande necessidade de networking e comunicação com a equipe no local, bem como espaços de reunião comuns”.

O processo de subscrição pode ser mais complexo do que aquele que envolve propriedades multifamiliares. Uma razão é que preencher a ocupação e estabilizar leva muito mais tempo. Mas Myers disse que, uma vez que as unidades estão cheias, elas tendem a permanecer assim por um tempo. “Há uma tendência de menor rotatividade da população e menor desgaste das unidades”, disse.

Urgo e Myers explicaram que as margens operacionais para alojamentos para idosos são menores devido às necessidades de pessoal, custos de alimentação para refeições especiais e despesas adicionais com fornecedores. Quanto menos?

Urgo disse que a relação NOI para receita entre a maioria das propriedades multifamiliares é tipicamente de 55% ou mais, enquanto “essa proporção é de 40% a 55% para vida independente, 30% a 40% para vida assistida e 25% a 35% para cuidados com a memória. “

O que os mutuários querem

Os mutuários que procuram capital para construir e investir em habitação para idosos querem termos de empréstimo justos, o que é bastante simples. Mas Meyer disse que os ativos no setor querem juros baixos, principalmente na frente de aquisições ou construção. “Isso significa mais fluxo de caixa com maior ocupação e aluguéis”, disse Meyer. “Eles também querem o mínimo de recursos pessoais possível, juntamente com o período de empréstimo mais longo que permita o pagamento antecipado, com o mínimo de multas.”

Urgo acrescentou que a demanda por empréstimos-ponte “como um mecanismo para ganhar mais tempo para garantir o fluxo de caixa necessário para obter dívida permanente de baixo custo”, embora tenha alertado que as agências e o HUD / FHA tendem a ter cautela ao subscrever ativos de habitação sênior.

Além do financiamento padrão

Cliff Karns

Não há dúvida de que a demanda por moradia para idosos aumentará. Urgo explicou que a geração mais velha nascida em 2022 terá 76 anos, “Com aproximadamente 71 milhões de pessoas, esta geração representa um excedente de 20% da população do nosso país e irá revelar-se um poderoso estímulo para a procura e qual o futuro desta produto vai parecer.”

Myers acrescentou que fortes aumentos nas taxas de aluguel, estabilidade de ocupação, marketing boca a boca e uma estrutura altruísta podem aumentar a atratividade do financiamento desse tipo específico de produto. No entanto, “a habitação para idosos é mais sensível ao excesso de oferta do que as multifamílias, devido às menores taxas de aceitação combinadas com uma menor proporção de pessoas em idosos e uma menor proporção de idosos e o grupo de renda que opta por viver em comunidades de idosos”, disse ele. .

Depois, há a demografia. “É importante considerar a idade e a renda de aposentadoria dos futuros residentes em potencial”, observou Karns. “A renda dos aposentados não tem as mesmas flutuações da renda da força de trabalho.”

Por causa desses e de outros fatores, disse Orgo, os credores tendem a avaliar os principais negócios imobiliários caso a caso. “As agências mostram preferência por mutuários que tenham um histórico comprovado de operação em larga escala, com sucesso, em várias instalações”, disse ela.

Leave a Comment

Your email address will not be published.