Credores do governo à espera de ‘Base Makargo’

Em nossa última coluna, anunciamos com prazer as perspectivas Regra Comum e Uniforme sobre Elegibilidade do Emissor da GNMA e da Agência Federal de Financiamento de Habitação. E é isso que mais recebemos. A única desvantagem para o evento positivo foi a detenção de capital baseado em risco [RBC] A proposta que foi incluída na proposta de elegibilidade de emissor GNMA abortada do ano passado.

A princípio, muitas fontes se surpreenderam com o fato de Ginnie Mae não apenas ter mantido a proposta do RBC, como não ter feito nenhuma alteração. A agência parece ter perdido amplos comentários públicos de emissores ou o grande volume de trabalho que a Mortgage Bankers Association, Housing Policy Board e outros negócios fizeram para fornecer feedback substantivo sobre os requisitos de capital.

Alguns emissores inicialmente se ressentiram da aparente rejeição de sua extensa contribuição para Ginnie Mae e a nova presidente Alanna McCargo. Mas quando ficou claro após o anúncio conjunto de 17 de agosto de 2022 com a FHFA que os novos funcionários da Ginnie não tinham pressa em discutir a nova regra, os emissores deram uma segunda olhada.

Para resumir o capital baseado em risco [RBC] Al Qaeda, vulgo Base Makargo Coloca diferentes requisitos de capital sobre os ativos de bancos hipotecários independentes [IMBs]. Mais notavelmente o requisito de capital de 250% para direitos de serviço de hipoteca [MSRs]que reflete o peso de capital de Basileia IV para MSRs detidos por bancos que excedam uma certa porcentagem permitida de capital.

É importante ressaltar que a regra conjunta FHFA-Ginnie Mae também exclui “excesso de MSRs” do cálculo do patrimônio líquido. De certa forma, a regra RBC em si não é um problema para os IMBs pelo fato de que Ginnie Mae exclui ativos de serviço em excesso e dívida a prazo da definição de riqueza líquida. Por que isso era uma pergunta para os historiadores. Foi uma omissão enorme, mas que pode ser facilmente corrigida.

Não está totalmente claro como Ginnie Mae realmente implementará sua regra RBC, mas uma coisa com a qual a maioria dos emissores do setor concorda é que a regra atual forçará muitos credores governamentais a sair do negócio. Ao eliminar o excesso de MSRs, os ativos de capital mais valiosos que um banco hipotecário possui, Ginnie Mae construiu um sistema de capital anticíclico que esmagaria o mercado de empréstimos do governo se não fosse afetado.

Digamos que o emissor tenha um MSR de 140 pontos-base, ou aproximadamente um múltiplo de 3,5x do fluxo de caixa anual. Neste exemplo, cerca de 80 pontos-base são contados como “patrimônio líquido” e 60 pontos-base são definidos como “excesso” e são excluídos sob a regra de Ginnie Mae. Mas aqui está o problema: se a avaliação do MSR for de 120 pontos-base, o “patrimônio líquido” cai para 60 pontos-base; A 100 pontos base, o patrimônio líquido cai para cerca de 50 pontos base.

À medida que o MSR diminui, o patrimônio líquido ajustado diminui desproporcionalmente, sem diferença permitida para “serviço excessivo”. Em um ambiente de baixa taxa de juros, quando os volumes de empréstimos são altos, a maioria dos grandes bancos de investimento estrangeiro falha sob a Regra Makargo por causa da grande oscilação no “patrimônio líquido”, conforme definido por Jenny May. Tenha em mente que o não cumprimento das regras da Ginnie Mae é um evento de inadimplência por parte dos credores.

O principal problema com a proposta da Ginnie Mae RBC é que ela vê os IMBs como bancos com seguro federal e não como empresas de fundos. Os bancos têm capital permanente e separado e grandes subsídios públicos que permitem aos depositantes contornar os ciclos de negócios e de taxas de juros. Os bancos visam manter os lucros e o capital necessário para absorver as perdas de crédito durante uma recessão.

Por outro lado, os IMBs têm capital de giro para atender às necessidades de caixa de curto prazo, incluindo empréstimos e serviços inadimplentes, capital de longo prazo na forma de investimento em dinheiro em MSRs e dívida não garantida para financiar compras de serviços. O valor do MSR é função dos fluxos de caixa recebidos a cada mês e o valor de uma opção de refinanciamento de empréstimo em sua carteira de serviços no ciclo de juros decrescente. A maioria dos credores financiará 50% da Ginnie Mae MSR com um banco.

Enquanto os bancos podem alterar os vencimentos das taxas de juros, os IMBs estão totalmente e 100% vinculados a movimentos nas taxas de juros de curto prazo. Embora o banco possa emprestar no curto prazo e emprestar no longo prazo, os IMBs administram seus negócios com poucos ativos de longo prazo além dos MSRs e empréstimos mantidos para investimento. O IMB não tem capacidade inerente de absorver perdas de crédito e geralmente opera com capital de giro negativo, especialmente durante altos atrasos nos empréstimos.

Para Ginnie Mae, a resposta para a questão de como gerenciar o risco dos IMBs é pensar como um credor, não um regulador. Felizmente, a resposta está detalhada em O MBA do ano passado respondeu ao chefe interino de Jenny May, Michael Drane E a Um documento do Instituto Urbano divulgado ao mesmo tempo. Laurie Goodman, Ted Tozer e Karan Cole afirmam o óbvio:

“A imposição de uma estrutura bancária a instituições não bancárias é inadequada, pois os riscos subjacentes são muito diferentes… a proposta atual – avaliando o capital baseado em risco até que o valor do MSR seja igual ao patrimônio líquido ajustado, com as organizações não bancárias necessárias para manter o capital Dinheiro igual. Para MSRs em excesso – é muito punitivo, porque assume que os MSRs em excesso são avaliados em zero (baixa completa). Essa suposição não aborda o conceito de insolvência baseada em liquidez. ”

A proposta da Ginnie Mae RBC não apenas não aborda o risco de liquidez, mas também piora a situação dos bancos comerciais. Ao impor pesos de capital punitivos aos MSRs e não dar crédito a dívidas não garantidas e subordinadas, Ginnie trata os bancos hipotecários como cidadãos de segunda classe. Os investimentos em dinheiro em MSRs e dívidas a prazo são talvez os fundamentos mais importantes da estrutura de capital do IMB.

Foi irônico ver o Wells Fargo & Co, o último grande banco comercial a possuir os serviços da Ginnie Mae, anunciar recentemente sua saída do mercado de empréstimos governamentais, incluindo empréstimos correspondentes. Mas, apesar desse último revés, Ginnie Mae tem uma grande oportunidade de reformular a proposta de elegibilidade do emissor de uma forma que trate do risco de liquidez e terá forte apoio do setor de hipotecas.

Se vamos usar a estrutura de Basileia para orientar nossas ações, devemos nos concentrar no risco de liquidez em dinheiro em vez da mitigação do risco de crédito por meio de medidas fixas de capital. A maneira mais simples e direta de fazer isso é estender a definição de ativos elegíveis para atender à definição de patrimônio líquido da Ginnie Mae, conforme mostrado abaixo:

Capital de Nível 1: caixa e equivalentes de caixa, T&I, P&I Advances

Capital de nível 2: MSR excedente (50%), dívida a prazo após um ano

Essa estrutura alinha as regras de emissão da Ginnie Mae com a forma como os reguladores bancários gerenciam o capital e também é compatível com GAAP e listas de credores para empresas de empréstimos MSR, o conceito mais relevante para esta discussão. Mais importante, esta regra revisada será mais fácil de entender e gerenciar para os emissores, pois incentiva o investimento em MSRs, bem como o aumento da dívida a prazo para capital permanente.

A maioria dos exportadores ficaria feliz em ter o patrimônio líquido mais alto exigido em troca de flexibilidade nas definições de riqueza líquida. A Ginnie Mae pode publicar diretrizes para o montante de capital de Nível 2 permitido, dependendo do emissor individual, níveis de inadimplência e sua eficiência na mitigação de perdas. É o risco operacional de inadimplência de empréstimos e mitigação de perdas, afinal, esse é o perigo real para Ginnie Mae. Vamos focar nos riscos.

Se o presidente McCargo quiser fazer a pergunta de elegibilidade do emissor este ano e se preparar para a verdadeira batalha, ou seja, os níveis crescentes de inadimplência, é melhor pensar como um credor em vez de um regulador bancário.

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