Como os credores devem inovar para ajudar a resolver o problema de fornecer habitação a preços acessíveis | Revista de Finanças Habitacionais

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Criar uma ampla oferta habitacional – em qualquer forma – continua sendo um dos maiores desafios do país. Com quase um quarto das famílias alugando pagando 50% ou mais de sua renda para aluguel, a demanda certamente existe. No entanto, conseguir um acordo até a linha de partida, sem falar na linha de chegada, exige experiência e conhecimento por parte do credor e execução inteligente por parte do desenvolvedor.

É cada vez mais difícil acompanhar a oferta de moradias populares devido ao aumento da inflação – especialmente em termos de custos de construção e materiais – escassez crônica de mão de obra e, até certo ponto, aumento das taxas de juros, diz Rob Wrzosek, chefe de estratégias acessíveis, na NewPoint Real Estate Capital. Esses fatores se somam aos atuais encargos regulatórios que os desenvolvedores precisam superar.

“Com o processo de licenciamento e aprovação, pode levar de 18 a 24 meses a partir do momento em que um desenvolvedor considera a construção de moradias populares até o momento em que pode colocar as pás no terreno”, diz ele. Esses encargos regulatórios não são novidade, mas representam um novo desafio à medida que a inflação continua em sua taxa atual. Há uma chance muito real de que nem todos os financiamentos e subsídios que você forneceu serão suficientes quando chegar a hora de construir. Essa preocupação dificulta chegar ao fim.”

Corte a burocracia

Para ajudar os desenvolvedores a construir mais rápido e com maior certeza em sua pilha de capital, Wrzosek, que no passado atuou como consultor externo do governo Obama em questões relacionadas ao programa Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), tem a tarefa de construir a propriedade da NewPoint conjunto de soluções Financiamento habitacional acessível. Ele diz que a necessidade é muito clara porque existem alguns desenvolvedores bem estabelecidos que podem não avançar hoje com projetos de construção ou reabilitação devido a obstáculos regulatórios e ao ambiente de mercado, achando muito a superar, especialmente em comparação com investir em habitação a preço de mercado classes ou outros ativos.

No entanto, “dado como os subsídios funcionam, é uma classe de ativos atraente e novos desenvolvedores – em alguns casos, instituições que fazem diversificação – estão entrando no mercado e fazendo com que funcione”, diz ele.

É claro que há uma variedade de programas patrocinados pelo estado ou pelo governo que podem ajudar, como Fannie Mae, Freddie Mac, Federal Housing Administration e LIHTC Incentives.

“Na NewPoint, não apenas temos acesso a todos esses programas, mas criamos um conjunto de soluções habitacionais acessíveis de última geração apoiadas por capital privado”, diz Wrzosek. “Combinamos essas ofertas premium com o capital intelectual de nossa equipe para determinar a melhor combinação de produtos para um plano de negócios específico.”

A partir daí, pretendemos criar a maneira mais eficiente e integrada de fornecer financiamento aos nossos mutuários. Ajudamos a comunidade de desenvolvedores a passar por toda a burocracia do ponto de vista do suporte e obter o máximo de financiamento ao custo mais barato disponível no mercado.”

A nova plataforma, chamada NewPoint Impact, oferece aos desenvolvedores um conjunto de soluções flexíveis e personalizadas, desde empréstimos de construção e ponte até financiamento permanente de longo prazo. Os empréstimos começam em US$ 8 milhões e têm prazos de dois a 40 anos, dependendo da implementação, que variam de financiamento de títulos isentos de impostos a financiamento de construção sintético da Seção 221(d)(4) e empréstimos temporários do LIHTC.

Melhor percepção de habitação a preços acessíveis

Wrzosek diz que a percepção pública de habitação a preços acessíveis mudou na última década. Parte disso tem a ver com o crescente apoio de Fannie Mae e Freddie Mac. As agências, que respondem por cerca de metade do financiamento de habitação popular, estão cada vez mais focando em habitação por carta, que está ligada à renda média da área (AMI), que normalmente começa em 80% da AMI.

“Não é o mesmo de antes, quando você olha para grandes projetos habitacionais de propriedade pública que foram construídos e administrados”, diz ele. Hoje, os moradores de moradias populares são professores, funcionários do governo e enfermeiros. É um ativo que, desde que devidamente financiado e administrado, sempre gerará fluxo de caixa. A barreira de percepção em torno da classe de ativos foi removida, o que significa que a demanda por ela é quase insaciável.”

Por essas razões, o setor de habitação a preços acessíveis tem visto um aumento na demanda de investidores nos últimos anos. Lembre-se de que, de acordo com a Real Capital Analytics, o volume anual de transações para moradias populares aumentou de US$ 1,3 bilhão em 2011 para US$ 36,1 bilhões em 2021 – uma taxa de crescimento que excedeu o volume de transações multifamiliares em 2,5 vezes a taxa de mercado.

Outro fator que influencia o crescimento do interesse em moradias populares é o aumento do apetite dos investidores institucionais, que buscam cumprir as metas ESG e valorizam o perfil de retorno ajustado ao risco e a estabilidade oferecida durante as crises. Um exemplo recente notável é a Blackstone, que assumiu participações em um portfólio de 90.000 unidades LIHTC e lançou uma empresa chamada April Housing para administrá-la.

“E desde que o financiamento seja feito adequadamente, a chance de inadimplência é muito baixa”, diz Wurzosek. “Se você olhar para trás ao longo da história, a taxa hipotética para habitação a preços acessíveis está próxima da mais baixa, se não a mais baixa, entre qualquer classe de ativos. Portanto, está atraindo muito interesse tanto dos desenvolvedores quanto da comunidade de investidores.”

A NewPoint Real Estate Capital oferece uma variedade de soluções de empréstimos para o segmento de habitação multifamiliar a preços acessíveis e para idosos. Visite www.NewPoint.com/impact para saber mais sobre como a NewPoint está reformulando a face do financiamento habitacional acessível.

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