Cinco coisas que os desenvolvedores de habitação a preços acessíveis precisam saber sobre a Lei de Resgate dos EUA | McGuireWoods LLP

O COVID-19 destacou a necessidade de moradias acessíveis adicionais para famílias e comunidades que lutam para garantir moradia de longo prazo. Em março de 2021, o presidente Joe Biden sancionou a Lei do Plano de Resgate Americano (ARPA). A ARPA fez US$ 350 bilhões em pagamentos aos governos estaduais, locais e tribais dos EUA para apoiar os orçamentos afetados negativamente pelo COVID-19. Embora o Tesouro dos EUA tenha incentivado anteriormente o uso de fundos do ARPA para moradias populares, os governos estaduais e locais buscaram orientação adicional sobre o uso dos fundos do ARPA na construção ou reforma de moradias populares.

Em 27 de julho de 2022, como parte de uma estratégia mais ampla para aumentar a oferta habitacional do país e melhorar o uso de fundos de recuperação para apoiar moradias populares, o Tesouro dos EUA anunciou novas orientações sobre a implementação de fundos de recuperação. O guia expande os usos elegíveis de habitação a preços acessíveis e aumenta a flexibilidade no uso de fundos do ARPA para financiar empréstimos de longo prazo para habitação a preços acessíveis. Aqui estão alguns destaques das diretrizes sobre habitação acessível.

1. O Tesouro continua a autorizar o uso de fundos do ARPA para aumentar as moradias populares em resposta ao COVID-19.

Os governos ainda podem usar os fundos de recuperação que recebem para “desenvolver, reparar e operar habitações, serviços ou programas a preços acessíveis para aumentar a segurança habitacional a longo prazo”. Para que um empreendimento habitacional acessível se qualifique para o financiamento do ARPA, o projeto deve ser responsivo e proporcional aos impactos econômicos negativos da pandemia. Um empreendimento pode atender a esse requisito se aumentar a oferta de moradias de longo prazo acessíveis para famílias afetadas negativamente pela pandemia.

De acordo com o FAQ revisado, o Tesouro agora assume que alguns projetos relacionados a investimentos em habitação a preços acessíveis são usos elegíveis. Isso inclui projetos elegíveis para financiamento em uma lista expandida de programas federais de habitação e projetos para desenvolver, reparar ou operar moradias para aluguel a preços acessíveis, sujeitos a requisitos de renda e acessibilidade. Na medida em que o projeto atende a uma das duas premissas descritas em mais detalhes abaixo, o Tesouro assumirá que o projeto se qualifica.

2. Dois usos hipoteticamente elegíveis dos fundos do ARPA foram adicionados à diretiva.

Sob a nova orientação, o Tesouro expandiu os usos elegíveis de habitação a preços acessíveis para maximizar a disponibilidade de fundos do ARPA para projetos de habitação a preços acessíveis.

Primeiro, o Tesouro assumirá que qualquer projeto que se qualifique para financiamento de alguns programas federais de habitação é um uso elegível do financiamento do ARPA. Anteriormente, os programas federais limitavam-se ao Home Investment Partnerships Program e ao National Housing Trust. A nova diretiva estende essa lista a outros programas e agências, incluindo o Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), Public Housing Capital Trust, Section 202 Supportive Housing for Seniors Program, Section 811 Supportive Housing Program for Persons with Disabilities, Rental Assistance O projeto, o Programa Multifamiliar de Preservação e Revitalização. Para elegibilidade hipotética relacionada ao Programa Federal de Habitação, o projeto deve cumprir os requisitos aplicáveis ​​do programa com relação a (i) restrições de renda, (ii) o período de acessibilidade e requisitos relacionados para unidades auxiliares, (iii) proteção do inquilino e (iv) habitação padrões de qualidade. .

Em segundo lugar, o Tesouro assumirá que um investimento no desenvolvimento, reparo ou operação de qualquer unidade habitacional de aluguel acessível é um uso qualificado dos fundos do ARPA se a unidade fornecer acessibilidade por 20 anos ou mais, imposta por restrições de uso da terra (ou similar) Convênio, para famílias com 65% ou menos da renda média da região (AMI). Além disso, o Tesouro não exige limites de renda e uma carta de acessibilidade de 20 anos para aplicar a determinadas unidades. Esses limites podem, alternativamente, ser usados ​​para definir o número de unidades em um empreendimento, desde que as convenções aplicáveis ​​especifiquem a mistura de tamanhos de quartos.

O Tesouro esclareceu que essas duas premissas são mutuamente exclusivas e não dependem uma da outra como usos elegíveis presumidos.

3. Os fundos de resgate podem ser usados ​​para fornecer empréstimos de longo prazo para habitação a preços acessíveis em montantes maiores do que os permitidos anteriormente.

De acordo com a orientação anterior, os fundos do ARPA só poderiam ser usados ​​para financiar o custo de um empréstimo habitacional acessível, não o valor total do principal. A nova diretriz permite o uso de recursos do ARPA para financiar o valor total do principal de um empréstimo para um projeto de habitação popular, observados os seguintes requisitos: (i) o prazo do empréstimo é de no mínimo 20 anos; (ii) o projeto ou as unidades acessórias a serem financiadas têm um prazo de viabilidade de pelo menos 20 anos após o projeto ou as unidades acessórias estarem disponíveis para ocupação após o recebimento dos recursos do ARPA; e (iii) para empréstimos que financiam propriedades do LIHTC, o proprietário deve (i) renunciar ao direito de exigir um contrato qualificado e (ii) concordar em reembolsar o empréstimo integralmente no momento em que o projeto se tornar não conforme.

O valor do empréstimo depende de quando o empréstimo é devido. Se o empréstimo vencer ou for perdoado até 31 de dezembro de 2026, os governos podem usar os fundos do ARPA para financiar o principal do empréstimo. Se o empréstimo vencer após 31 de dezembro de 2026, os recursos do ARPA só poderão ser usados ​​para o custo projetado do empréstimo. O custo esperado de um empréstimo usa o valor presente estimado dos fluxos de caixa do beneficiário (excluindo despesas administrativas), menos o valor presente estimado dos fluxos de caixa para o beneficiário decorrentes do empréstimo, descontado com base no custo de financiamento do beneficiário e descontado ao momento em que o empréstimo é desembolsado.

4. Para projetos elegíveis, os fundos do ARPA podem pagar os custos de pré-desenvolvimento e preencher as lacunas deixadas por outras fontes de financiamento.

Os fundos do ARPA podem ser combinados com outras fontes de financiamento para preencher as lacunas de financiamento para novas construções e reabilitação de projetos de habitação a preços acessíveis existentes. Por exemplo, os fundos do ARPA podem ser usados ​​para obras no local e outras atividades de desenvolvimento relacionadas à construção de novos projetos habitacionais a preços acessíveis. Os beneficiários também podem usar os fundos do ARPA para adquirir terrenos para desenvolvimento futuro ou adquirir terrenos dentro de programas existentes para fins de investimentos em habitação a preços acessíveis.

Os fundos do ARPA podem ser usados ​​para adquirir propriedades para reutilização como habitação a preços acessíveis. Entre outros usos, os fundos do ARPA podem ser usados ​​para adquirir imóveis de aluguel ou imóveis comerciais a preços de mercado e para reabilitar ou converter esses imóveis em moradias populares. Para propriedades existentes, os fundos do ARPA podem ser usados ​​para pagar a modernização e remediação atmosférica para aumentar a eficiência energética.

5. Projetos de habitação a preços acessíveis fora do escopo da nova orientação sobre elegibilidade presumida ainda são elegíveis para reembolso.

Projetos habitacionais acessíveis que estão fora dos usos elegíveis presumidos ainda são elegíveis para usar fundos de reembolso se forem razoavelmente relacionados e proporcionais aos impactos econômicos negativos da pandemia e atenderem aos requisitos da regra final. Por exemplo, a orientação do Tesouro observa que, em alguns mercados imobiliários, lacunas no financiamento de unidades que atendem domicílios entre 50% e 80% da AMI e/ou custos de moradia bem acima da média em relação à AMI colocaram os indivíduos em um patamar dessa renda. afetados negativamente pela epidemia. Embora isso não se enquadre diretamente nas categorias de elegibilidade hipotéticas descritas acima, ainda pode ser elegível para financiamento do ARPA.

Além disso, para apoiar a aquisição da casa própria e ajudar os mutuários com problemas financeiros, os beneficiários dos fundos de resgate podem oferecer assistência no pagamento inicial, como contribuições para o patrimônio do proprietário na construção ou para criar uma conta de reserva de hipoteca pós-fechamento em nome do mutuário que pode ser usado para reembolsar Um pagamento de hipoteca perdido ou parcial a qualquer momento durante o prazo do empréstimo.

Além de sua orientação mais recente, o Departamento do Tesouro divulgou uma diretriz para ajudar os governos a integrar os fundos do ARPA com outras fontes de financiamento federal.

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