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5 tipos de empréstimos hipotecários para compradores de casas (setembro de 2022)

As pessoas fazem compras todos os dias e, na maioria das vezes, são pequenas compras que realmente não importam no grande esquema das coisas. São coisas pequenas, como mantimentos, um hambúrguer no almoço, um ingresso de cinema ou pagar a gasolina.

No entanto, existem alguns momentos na vida em que você faz uma compra que será importante por anos, décadas ou até pelo resto de sua vida. Comprar uma casa nova é uma dessas coisas, e facilmente uma das maiores (e caras) compras que você fará em sua vida. Naturalmente, isso significa que você precisará de uma quantia muito grande de dinheiro que poucas pessoas têm, prontamente disponível em dinheiro ou em suas contas bancárias.

A única opção real aqui é obter um empréstimo à habitação. No entanto, como não são todos iguais, pode ser benéfico explorar diferentes opções de hipoteca e encontrar aquela que melhor se adapta à sua situação financeira. Alguns deles podem ser úteis o suficiente para permitir que você compre sua nova casa enquanto mantém algum dinheiro no bolso, enquanto o dinheiro ruim dificilmente pode cobrir o custo de sua futura casa.

Essas coisas exigem estudo e planejamento cuidadosos, especialmente nos dias de hoje em que os preços não são muito confiáveis ​​e têm uma forte tendência a subir com frequência e muito.

Diferentes tipos de hipotecas

Como mencionado, existem diferentes tipos de hipotecas, e escolher o tipo certo pode fazer a diferença por anos, se não décadas, de sua vida futura. Reduzimos para 5 tipos que você deve considerar, incluindo o seguinte:

  1. empréstimo convencional
  2. empréstimo jumbo
  3. empréstimo de garantia do governo
  4. Hipoteca de taxa fixa
  5. hipoteca ajustável

Um empréstimo tradicional geralmente é melhor para mutuários com uma boa pontuação de crédito, enquanto o Jumbo é ótimo para quem deseja comprar casas caras com uma excelente pontuação de crédito. Se sua pontuação de crédito for baixa e você quiser colocar uma quantia mínima de dinheiro como entrada, um empréstimo com seguro do governo é sua melhor aposta. No entanto, se você está procurando por muitos anos de reembolso do empréstimo e não quer surpresas, uma hipoteca de taxa fixa é definitivamente para você. Por outro lado, se você está planejando sua nova casa para ser apenas uma casa temporária, uma hipoteca de taxa ajustável deve fazer o truque para você.

Agora, vamos dar uma olhada em cada um desses empréstimos de perto e ver exatamente o que eles têm a oferecer.

1. Empréstimo convencional

O primeiro da nossa lista é o empréstimo convencional. Este é um empréstimo que não é garantido pelo governo federal, e pode vir em uma das duas formas – correspondente e não conforme.

Essencialmente, um empréstimo correspondente, como o nome indica, “está em conformidade” com um determinado conjunto de critérios estabelecidos pela Agência Federal de Financiamento à Habitação (FHFA). Isso inclui coisas como tamanho do empréstimo, tamanho da dívida e crédito. Em 2022, por exemplo, o empréstimo máximo correspondente é de US$ 647.200 na maioria das áreas intermediárias e US$ 970.800 quando se trata de áreas mais caras.

Por outro lado, temos empréstimos não conformes e não são baseados nos padrões FHFA. Em vez disso, eles atendem a mutuários que desejam comprar casas mais caras e indivíduos com perfis de crédito que estão fora da norma.

Agora, as vantagens dos empréstimos convencionais incluem algumas coisas, como:

  • Pode ser usado para uma casa principal, uma segunda casa ou até mesmo para um investimento imobiliário
  • Os custos dos empréstimos são geralmente mais baixos do que outros tipos de hipotecas, embora a taxa de juros seja um pouco mais alta
  • O credor pode desbloquear sua hipoteca privada depois que você atingir 20% do seu patrimônio ou refinanciar para removê-lo, se desejar
  • Você só pode pagar 3% em empréstimos
  • O vendedor pode contribuir para os custos de fechamento

No entanto, também existem algumas desvantagens nesse tipo de empréstimo, incluindo:

  • É necessária uma pontuação FICO mínima de 620 .
  • Os adiantamentos geralmente são mais altos do que os empréstimos do governo podem oferecer
  • DTI não pode ser superior a 43%, ou em alguns casos, 50%
  • Você terá que pagar o PMI se o adiantamento for inferior a 20% do preço de venda
  • Muita papelada é necessária

Se você tem uma pontuação de crédito relativamente forte e tem algum dinheiro que cobriria um grande adiantamento, esta é provavelmente sua melhor opção. Você pagará uma hipoteca de taxa fixa tradicional pelos próximos 30 anos.

2. Empréstimo Jumbo

Mega hipotecas são empréstimos que não se enquadram nos limites de empréstimo do FHFA. Basicamente, estes são empréstimos que são mais comumente tomados em áreas de alto custo. Pense em Los Angeles, Nova York, São Francisco ou praticamente em qualquer lugar do Havaí, onde os preços são muito mais altos do que em outras áreas.

As vantagens de obter empréstimos enormes incluem:

  • Você pode emprestar grandes quantias de dinheiro e comprar casas caras
  • As taxas de juros são realmente semelhantes aos empréstimos convencionais
  • Muitos mutuários podem recorrer a esta opção apenas para se tornarem proprietários, caso morem ou desejem morar em um dos bairros mencionados.

No entanto, os mega empréstimos apresentam algumas desvantagens, incluindo:

  • Você precisa de uma pontuação FICO de 700 ou superior
  • Você deve comparecer com uma entrada que varia de 10 a 20% do valor do imóvel
  • Seu DTI não pode ser superior a 45%.
  • Você precisa provar que possui ativos significativos, seja em dinheiro ou contas de poupança
  • Normalmente, este empréstimo requer muita documentação detalhada para se qualificar

Em geral, este é um empréstimo para quem planeja financiar uma casa a um preço de venda muito mais alto do que qualquer coisa que você possa chamar de “acessível”.

3. Empréstimo garantido pelo governo

Quando se trata de empréstimos garantidos pelo governo, pode ser um pouco enganador, porque o governo dos EUA, obviamente, não é um credor hipotecário. No entanto, desempenha um certo papel quando se trata de tornar a casa própria disponível para seus cidadãos. Existem três agências governamentais que apoiam hipotecas – o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA), a Administração Federal de Habitação (FHA) e o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA).

O VA oferece empréstimos hipotecários flexíveis e com juros baixos, mas está disponível apenas para membros das forças armadas dos EUA, incluindo veteranos e militares da ativa, e suas famílias. Esse tipo de empréstimo não possui um pagamento mínimo de entrada, seguro de hipoteca ou quaisquer requisitos para uma pontuação de crédito. Os custos de fechamento são declarados, geralmente, e podem ser pagos pelo vendedor. O VA cobrará uma taxa de financiamento, porém, um percentual do valor do empréstimo pode ser pago à vista, no fechamento, ou até mesmo repassado para o custo do próprio empréstimo.

A segunda opção, os empréstimos da FHA, têm taxas de juros bastante competitivas e ajudam a tornar a casa própria possível para aqueles que não têm dinheiro para pagar um grande adiantamento ou uma pontuação de crédito especialmente forte. Uma pontuação de crédito ainda é necessária, mas você pode obter esse empréstimo se tiver um mínimo de 580. E a entrada seria de apenas 3,5%, nesse cenário. No entanto, se você tiver pelo menos 10% e estiver disposto a pagar tanto pelo adiantamento, poderá obter esse empréstimo mesmo que sua pontuação de crédito seja de até 500. Lembre-se de que o FHA exigirá duas hipotecas. , o que pode aumentar o custo da hipoteca em geral.

Finalmente, existem empréstimos do USDA, que ajudam os mutuários de renda média a baixa a se tornarem proprietários de casas se cumprirem certos limites de renda. Estas seriam casas rurais elegíveis para o USDA, e a melhor coisa sobre elas é que elas não exigem pagamentos iniciais. No entanto, existem taxas adicionais, incluindo uma taxa inicial de 1% do valor do empréstimo, mais uma taxa anual.

Agora, as vantagens desses empréstimos incluem:

  • Requisitos de crédito mais relaxados
  • Permite comprar uma casa quando não se qualifica para um empréstimo convencional
  • pagamentos baixos
  • Disponível para compradores iniciantes e compradores recorrentes
  • Sem seguro hipotecário ou adiantamentos para empréstimos VA

Por outro lado, existem alguns pontos negativos a serem observados, incluindo:

  • Prêmios obrigatórios de seguro hipotecário quando se trata de empréstimos irrevogáveis ​​da FHA
  • Os empréstimos FHA têm limites de empréstimo mais baixos em comparação aos empréstimos convencionais
  • O mutuário deve morar no imóvel
  • Os custos totais de empréstimos são geralmente mais altos
  • Documentos pesados ​​necessários

Basicamente, se você está tendo problemas para obter um empréstimo tradicional por causa de uma baixa pontuação de crédito ou não pode pagar adiantamentos altos, essa é provavelmente a melhor opção para você.

4. Hipoteca de Taxa Fixa

Em quarto lugar, temos hipotecas de taxa fixa que, como o nome sugere, mantêm a mesma taxa de juros desde que você pague seu empréstimo. Dessa forma, você sempre terá o mesmo pagamento a ser feito todos os meses e, dependendo do empréstimo, isso pode durar de 15 a 30 anos. Mas este é o tipo de empréstimo onde não haverá surpresas. Você sabe exatamente quando e quanto pagar, e se puder cumprir esse cronograma nos valores necessários – você vai gostar dessa opção.

As vantagens óbvias deste empréstimo incluem:

  • Seus pagamentos de principal e juros mensais nunca mudam
  • Ficou mais fácil planejar seu orçamento mensal com este empréstimo

Há duas desvantagens que vale a pena lembrar aqui, e são elas:

  • Taxas de juros mais baixas podem significar que você precisa refinanciar para obter uma taxa mais baixa
  • As taxas de juros são geralmente mais altas do que as hipotecas de taxa ajustável oferecem

5- Hipotecas Modificadas (ARMs)

Finalmente, temos hipotecas de taxa ajustável, que não vêm com a estabilidade das hipotecas de taxa fixa, mas tendem a flutuar com base nas condições de mercado. Os chamados empréstimos ARM vêm com juros fixos por alguns anos, mas, à medida que o mercado muda, a taxa de juros também pode subir ou descer e permanecer assim pelo resto do prazo ou mudar mais.

É por isso que muitos provedores de ARM oferecem manter os preços fixos pelos primeiros 7 anos ou 6 meses, o que significa que você só terá que lidar com a mudança após esse período.

Existem alguns benefícios aqui, como:

  • Taxa fixa mais baixa nos primeiros meses/anos de possuir uma casa
  • Você pode economizar muito dinheiro em pagamentos de juros

No entanto, há duas desvantagens que merecem destaque:

  • Pagamentos mensais de hipotecas podem se tornar irracionais se o mercado se mover de forma desfavorável, resultando em inadimplência do empréstimo
  • Se os valores das casas caírem, será difícil refinanciar ou vender antes que o empréstimo seja zerado

Tipos adicionais de empréstimos à habitação

Além dos cinco principais tipos de hipoteca que mencionamos acima, existem outros quatro tipos que consideramos dignos de menção, que podem ser adequados para determinadas pessoas. Esses incluem:

1) Empréstimos para construção – Geralmente empréstimos para quem quer construir uma casa por conta própria. Eles podem decidir se devem fazer um empréstimo de construção separado para o projeto e uma hipoteca separada para pagar o empréstimo. Existe até um empréstimo de construção para empréstimo perpétuo que combina os custos de construção e financiamento em um único produto de empréstimo.

2) Hipotecas apenas com juros – Esta é uma hipoteca que permite que os mutuários façam pagamentos apenas de juros por um determinado período, geralmente de 5 a 7 anos. Depois disso, no entanto, eles têm que começar a pagar o principal e os juros.

3) Recarga de créditos – Este empréstimo é geralmente conhecido como empréstimo 80/10/10 e inclui dois empréstimos, para ser exato. O primeiro é 80% do preço da casa, o segundo traz 10% a mais. Os últimos dez referem-se ao primeiro pagamento de 10% que você precisa fazer. Esses empréstimos são projetados para ajudá-lo a evitar o pagamento de seguro de hipoteca.

4) Empréstimos de balão Finalmente, há uma hipoteca, que é um tipo de empréstimo que exige um grande adiantamento no final do prazo do empréstimo. Normalmente, você é obrigado a fazer pagamentos com base em um prazo de 30 anos, mas apenas por um curto período, como 7 anos, por exemplo – quando o prazo expira, você faz um grande pagamento sobre o saldo devedor, embora isso possa facilmente tornar-se incontrolável se você não estiver preparado, ou se sua pontuação de crédito cair nesse meio tempo.

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